可行性研究報告-可行性報告 篇一

項目名稱：xx坪鎮毛竹深加工項目

項目地點：xx省xx縣xx坪鎮

項目規模：年產竹膠板13500立方米

項目主管單位：xx坪鎮人民政府

項目申報單位：xx坪鎮人民政府

項目申報時間：二Oxx年x月xx日

一、項目的背景

二、項目建設的可行性

1、主要原材料供應的可行性

2、產品生產技術的可行性

3、產品銷售市場的可行性

4、水、電、路條件的可行性

三、項目的環境評價

四、項目的投資規模及預算

五、生產工藝流程 六、效益分析錄。

一、項目的背景

xx坪鎮位于大別山腹地，xx縣西南部，佛子嶺水庫上游，全鎮總面積230.9平方公里，轄13個行政村，1個居委會，206個村民組，2.6萬人，山場面積27.4萬畝，是個典型的山區鄉鎮。

全鎮毛竹面積5萬畝，是全縣毛竹面積最大的鄉鎮之一，毛竹蓄積量1000多萬根，年采伐量200萬根，素有“金山藥嶺名茶地、竹海栗園水電鄉”之美譽。

由于地形復雜，一般坡度在30度以上，年平均氣溫14℃-15℃，年降水量1300mm，土壤為普通黃棕壤，山土黃棕壤，土層以砂礫質為主，質地疏松，海拔一般在250-750之間，境內峰巒起伏，溝壑縱橫，風景秀麗，海拔落差大，雨水充足，四季分明，氣候宜人，由于優越的地理和氣候條件，非常適宜于毛竹的生長，且生長的毛竹具有竹厚空小的特點，因而所加工的產品深受消費者的喜愛。

二、項目建設的可行性

（一）原材料供應的可行性

xx坪鎮屬里山區，全鎮毛蓄積量大，年采伐量達200多萬根，該項目的實施，年需求量為150萬根，占年采伐量的65%，同時項目所需的毛竹無論大小均可利用，因此僅本鎮年采伐量就可保證項目所需，只要認真組織收購即可。

（二）產品生產技術的可行性

該項目采用先進的工藝技術和設備，經過熟練工人的認真操作即可。

（三）產品銷售市場的可行性

近年來，隨著人們生活水平的不斷提高，以及對綠色產品的需求不斷擴大，竹制品被廣泛運用于工農業生產的各領域，同時城鎮居民對竹制品的需求量也在逐年增加，因而投資開發竹制品加工，具有廣闊的市場前景。

（四）水、電、路條件的可行性

xx坪鎮擁有豐富的水、電資源，小水電裝機容量1萬多千瓦，同時淠河源頭輝陽河縱穿全鎮，因而可完全保證項目所需的水、電條件。

xx坪境內公路里程已達200多公里，村組道路已基本貫通，鹿俞路、迎白路、大青公路、龍太路、白千路縱橫交錯，交通十分便利，六潛高速也從鎮邊境而過，因而為項目的實施提供了便捷的交通條件。

三、項目的環境評價

xx坪竹制品加工項目是以毛竹為原料進行加工，同時對毛竹的梢頭、枝桓進行綜合利用，由于毛竹屬再生資源，通過有計劃地采伐，對環境無任何影響。

四、項目的投資規模及預算

按年生產竹膠板13500m3設計，項目總投資1820萬元，其中：設備及固定資產投資520萬元，定額流動資金投資根據測算的產品成本，考慮到三項資金占用因素，測算為1300萬元，項目正式投入機械生產后，年創產值5494.5萬元，實現利稅1140.7萬元。

五、生產工藝流程

六、效益分析

（一)經濟效益分析 以年產竹膠板13500m3計算 1、每立方米竹膠板可獲利潤 (1）每立方米竹膠板直接成本 原材料采購 1938元 鋸材費 50元 干燥費 50元 人工工資 300元 電費 150元 輔助材料 250元 稅金 250元 小計 2988元

2)每立方米竹膠片間接費用 銷售費用 280元 管理費用 104元 財務費用 103元 小計 487元

生產每立方米竹膠板成本費用為3475元 (3)每立方米竹膠板可獲利潤

按每立方米市場銷售價格4070元計算 獲利潤為：4070-3475=595元 2、年生產13500m3可獲利潤為：

13500×595=8032500元 實現稅金3375000元 共計實現利稅11407500元

（二）社會效益

該項目的實施可使當地豐富的毛竹資源就地加工升值，全年實現利潤1140.7萬元，同時可安排50人就業，全年支付工資50萬元，同時該項目符合國家的產業政策和當地經濟發展的規劃，是對資源的合理開發和利用，是優先扶持的項目。

可行性分析報告 篇二

一、湯河溫泉―熊耳山風景區地理位置

湯河―熊耳山風景區位于河南省盧氏縣湯河、橫澗兩鄉境內，地處伏牛山南麓，地跨長江、黃河兩大流域，溫帶大陸性氣候，雨量充沛，氣候濕潤，森林覆蓋率70%。距縣城30公里，距隴海靈寶站128公里，距連霍高速公路函谷關出口130公里，距溫叫國防公路2.9公里。交通便利，位置優越，景區面積約40平方公里。近年來，經省、市有關旅游部門調查，景區內雄山秀水，森林茂密，優質的天然溫泉加之奇特的裸浴文化，可開發價值極大。

二、景區旅游資源概況

湯河溫泉又名“湯池”，系天然形成，背靠湯池山，山勢險峻，冬青松柏覆蓋，終年綠色。光緒十九年“盧氏縣志”記載“湯池在熊耳山足，夏可薰雞，冬可沐瘍……”，神話傳說為泉山之下壓一太陽，乃后羿所射之日，經專家測定，泉水時流量20噸，水溫49.5℃，富含硫酸根、氟、鐵、鈣、鎂、磷等二十多種礦物質微元素，水質PH值8.5，總硬度9.25，經醫學鑒定，常沐此水，可醫類風濕、關節炎、皮膚病以及麻痹癥、神經痛等多種疾病，許多實例證明泉水具有消食、散寒、導氣、化瘀、殺菌去毒、舒筋活絡、抗增生、去疲勞、助睡眠的神奇功效，許多客人稱 ？為“天賜圣水”。尤其令人嘆為觀止的是，青山腳下，大河岸邊，男女輪日裸浴，向著藍天白云，盡情沐浴自己的胴體，形成獨特罕有的裸裕奇觀，湯河乃我國著名文學家、前中蘇友好協會會長、清華大學教授曹靖華先生的故鄉，其父清秀才曹植甫先生制訂了“男界一、四、七，二、五、八，女界三、六、九”男女輪日共享泉水裸裕俗習沿襲至今，形成中原一絕的裸裕文化，令無數外來游客為之感嘆。

熊耳山系秦嶺支脈，北側為黃河流域，南側為長江流域，熊耳山名最早見于《尚書。禹貢》篇“導洛自熊耳”，《水經注》載“雙峰齊秀，望若熊耳”，因其兩峰向中斜，狀似熊耳，故得此名，是著名的道教圣地。自唐宋至今，香火不斷，從一些遺存的石像上可以得到鑒證，與武當山一脈相承，“武當山志”曾有記載，其山勢走向，古建遺跡，與武當山多有相似。熊耳山的山水集大氣、秀氣、靈氣于一體，居山頂遠眺，四周層巒疊嶂，群山皆向熊耳山主峰，呈萬山朝拜之勢，真可謂“一覽眾山小”，近看大小青龍壁環抱四周，展翅欲飛，呈五龍捧圣之狀，熊山巍巍，灌洛蕩蕩，此乃大氣。數十處自然景觀險、峻、獨、奇，頭天門、二天門、三天門、大孤山、小孤山挺拔競秀。梳妝樓一根獨木橫跨懸巖峭壁之間，歷經千年而不朽，堪稱神來之筆。透眼窯一徑穿山，朝陽洞一線貫天，風洞四季有冰，霧雨巖飛流直下，冒云洞是百姓的氣象站，古有“熊耳山戴帽，長工睡覺”之說。觀月樓、望鄉臺、仙家洞都有著各不相同的獨特景色，而“熊耳積雪”為盧氏古八景之一，素有“熊耳不墨千秋畫，白云積雪映仙境”之稱，是豫西著名的旅游景點之一。

湯河溫泉―熊耳山景區境內奇山異峰遍布，河流澗溪眾多，野生動植物種類數不勝數。屬暖溫帶至亞熱過渡地區，“一山有四季，十里不同天”，既有“駿馬秋風薊北”的粗獷，又有“杏花春雨江南”的’靈秀，同時蘊含著豐富的文化底蘊。

三、景區建設的可行性

一是面臨全國旅游大開發機遇。國家正在實施旅游開發示范區、旅游扶貧實驗區、國家旅游度假區開發戰略，省、市旅游局已將盧氏縣列為旅游重點扶貧實驗區，并決定把“三點一線”黃金線路往周邊地區延伸，重點開發伏牛、太行山系，盧氏地處伏牛山腹地，獲得扶持首當其沖。河南電視臺也一直將湯河溫泉―熊耳山景區列為重點宣傳對象。市委、市政府把旅游作為“引爆產業”來發展，這對湯河溫泉―熊耳山景區的發展起到巨大促進作用。

二是旅游開發政策優惠，環境不斷寬松。縣委、縣政府制定了《關于旅游開發工作的實施意見》，在全縣形成了“全黨動員、全民動手”發展旅游、振興盧氏的良好氛圍。各職能部門圍繞旅游開發這一思路，同心同德，群策群力，出臺了一系列優惠措施?？h里還建立了“誰投資、誰受益”的多元化開發投資機制，拓寬投資渠道，共興旅游大業。

三是發展旅游業的區位優勢明顯。盧氏地處古都西安、洛陽和歷史文化名城南陽三大旅游熱點城市的中心，又是目前河南省正著力打造沿黃“三點一線”精品旅游線路的西端橋頭堡，而湯河溫泉―熊耳山景區又是盧氏旅游開發的重中之重。湯河溫泉―熊耳山景區旅游公路北接豫西大峽谷、城隍廟、紅石谷等景點。向東30公里可達欒川倒回溝、雞冠洞景區，繼續向前200公里可達洛陽。向南10公里連接209國道，可達陜西商南的金絲大峽谷、南陽西峽老界嶺、龍潭溝、五道幢等景區，使湯河溫泉―熊耳山景區處于中心地位。

四、湯河溫泉―熊耳山景區開發規劃

湯河溫泉―熊耳山景區的開發定位于傳統的道教文化和獨特的裸裕民俗與秀美的山水風光相接合，堅持“生態度假游、民俗文化游”，主打綠色家園品牌，吸引游客來景區生態觀光、休閑度假、野營探險、品味文化、觀賞山水田園風光、體驗鄉村農家生活。

根據湯河溫泉―熊耳山景區的歷史文化和自然景觀分布，具體規劃如下：

（一）湯河溫泉景區整體規劃

為了進一步保護湯河裸裕民俗文化，提高裸裕文化在全國的知名度，打造出湯河裸裕風情文化品牌，讓廣大外來游客也置身于裸裕文化之中。重點以溫泉民俗洗浴為中心的旅游精品線路，北接熊耳山風景區，東連羊角山―中里坪水庫風景區。其中湯河溫泉風景區整體規劃分三部分：

1、正在實施的民俗裸裕區改造工程，擬投資1500萬元，該工程包括裸裕區改造、人工湖改造、人工湖周邊綠化。裸裕區改造包括：

（1）洗澡廊。

（2）蓄水池。

（3）環保廁所。

（4）衣柜擋墻。

（5）安全擋墻。

改造后的裸裕區共分兩個部分，一部分以泡澡為主，面積140平方米，總體框架為四個洗浴池，亭式長廊結構。與之緊密相連的另一部分是淋浴洗浴區，總面積830平方米。

人工湖改造工程主要是解決湖內砂石淤積、增加水域面積和解決洗浴人群上下的通行問題。改造后既擴大了湖面，又方便了洗浴人員通行。

因地制宜，對人工湖兩岸進行高標準綠化、美化，讓游客在碧波蕩漾、鳥語花香的絕美自然山水畫卷中，欣賞到獨一無二的民俗文化。

2、湯池河東灣水上娛樂園及農家樂新區建設，擬投資3500萬元，河東灣水域面積約15萬平方米，周邊地勢平坦，風景優雅，可建成：

（1）游艇區。

（2）蓮池區。

（3）垂鉤區。

（4）休閑區。

（5）植物園。

（6）集娛樂、購物、餐飲于一體的農家樂新區建設。

3、以湯池山為中心的景點及服務設施建設，擬投資3000萬元。規劃如下：

（1）湯王廟重建。

（2）索道架設工程。

（3）湯池棠梨溝高檔洗浴。

（4）避暑山莊。

（5）狩獵苑建設。

（二）熊耳山景區規劃：

1、建筑遺址修復，擬投資1500萬元

（1）山門兩處。

（2）熊耳主峰祖師廟一處。

（3）尼姑庵兩處。

（4）道房兩處。

（5）老君廟一處。

（6）龍王殿一處。

（7）驛站兩處。

2、停車場、棧道、步道、廁所等配套設施，擬投資300萬元。

3、熊耳山莊（集住宿、娛樂、餐飲、會議于一體），擬投資1000萬元。

4、龍潭溝景點（道路、棧道、護欄 ？、亭廊等），擬投資600萬元。

5、熊耳山各處觀景亭、摩崖石刻、道路改造等，擬投資600萬元。

（三）羊角山―中里坪水庫風景區規劃，擬投資1800萬元

1、羊角山道路、棧道、摩崖石刻、橋梁等基礎設施，擬投資500萬元。

2、羊角山廟宇、景點修復，擬投資300萬元。

3、中里坪水庫道路、綠化、售票房、山門等，擬投資600萬元。

4、各種水上娛樂設施如汽艇、游船等，擬投資400萬元。

五、景區建設投資預算和資金來源

投資預算根據景區及景點建設規劃，湯河溫泉―熊耳山游覽區估算總投資1.38億元，其中自籌資金2000萬元，用于景區水、電、路、通訊及配套服務等基礎設施建設，其余景點建設等項目所需資金8400萬元，由上級部門給予立項扶持。

六、游客定位和效益分析

游客定位分析：

湯河―熊耳山風景區是沿黃“三點一線”（即沿黃河河南省河段沿線上的開封、洛陽、鄭州三個旅游城市）大旅游網中的一個重要景點，其客源市場前景十分廣闊。一是河南省內大中城市及周邊城市的工薪階層游客，可利用雙休日到此做短期游覽。二是在盛夏酷暑季節可接待國內大中城市的游客群，到此避暑度假。結合國內外旅游業發展前景綜合分析，未來30年到該景區旅游觀光、避暑度假的游客將達到2000萬人次。

經濟效益：

湯河溫泉―熊耳山風景區建設項目2008年全部竣工后，該景區品位將大大提高，根據現在日接待游客300余人次計算，將來將成倍拉長，扣除季節變化，重復游客等因素，按日平均接待游客800人，每個游客景點門票收入50元計，則日門票收入為4萬元（800人/天×50元/人/景點），則年營業收入為1000萬元（每年扣除淡季按250天計算），扣除20%綜合費用200萬元，年門票收入凈利潤800萬元。索道、旅館、餐飲、購物中心、休閑娛樂及其它游客參與消費項目年營業收入及凈利潤預算：按日參與以上消費項目游客600人，每個游客消費200元則日營業收入為12萬元（600人×200元/人），年營業收入為3000萬元（扣除淡季，一年按250天計算），扣除45%綜合成本費用1350萬元（3000萬元×45%），年凈利潤1650萬元。以上門票年凈利潤和吃。

可行性研究報告 篇三

主要內容：

1.總論，包括項目名稱，利用外資方式，主辦單位，主管部門，項目負責人，項目背景，項目具備的條件等。

2.產品的生產與銷售，包括產品名稱、規格與性能、市場需求情況，生產規模的方案論證，橫向配套計劃，產品國產化問題及銷售方式、價格，內外銷售比例等。

3.主要技術與設備的選擇及其來源，包括采用技術、工藝、設備的比較選擇，技術、設備來源及其條件與責任。

4.選址定點方案，包括定點所具備條件（地理位置、氣象、地質等自然條件，資源、能源、交通等現有條件及其具備的發展條件等）、所定廠址的優缺點及最后之選定結論。

5.企業組織的設置與人員培訓，包括組織機構與定員、人員投入計劃與來源、培訓計劃及要求。

6.環境保護內容。

7.資金概算及其來源，包括合資各方的投資比例、資本構成及資金投入計劃。

8.項目實施的綜合計劃，包括項目實施進程及施工組織規劃等。

9.經濟指標的計算分析，包括靜態的財務指標分析和敏感性分析、外匯平衡分析等。

10.綜合評價結論。

簡單可行性報告 篇四

XX快餐店可行性報告

一、項目概況

（一）項目名稱：XX快餐店

（二）建設單位：XX

（三）建設性質：新建

（四）建設地點：XX

（五）建設年限：2015年X月-2015年X月

（六）建設資料：快餐店X家

（七）投資估算：XX萬元

二、項目必要性分析

（一）滿足消費者的消費需求

餐廳附近聚集魯迅美術學校，xx音樂學院，東北大學，并靠近較為繁華的商業區，如華潤萬象城，家樂福超市，xx工業展覽館等。消費群體較大，消費本事可觀，又可為學生及來往市民供給解決早中晚餐，滿足其消費需求。

（二）帶動本地區居民就業

設立快餐店可增加本地區崗位需求，促進本地區居民就業。

（三）優化本地區產業結構

快餐店的加入，可小幅度刺激附近消費，優化產業結構，為該地區注入新的活力。

三、項目可行性分析

（一）市場可行性

餐廳選址于高校集中的位置，附近又有大型的商場和超市，人流量大，客戶源充足有保障，異常是中午吃飯時間附近許多同類型的餐館基本都是客滿。開設快餐店具備市場可行性。

（二）技術可行性

快餐店銷售的各種菜系制作簡單、快速、方便，經過短時間的培訓即可上崗，并且快餐店對服務員的要求不是很高，不需要跟顧客做十分多的交流，與傳統餐館服務模式也不一樣，聾啞人經過學習使用各種做快餐的機器和簡單的與顧客溝通技巧后就能即刻開始工作，開設快餐店具備技術可行性。

（三）政策可行性

近幾年國家出臺了多項殘疾人就業扶持和優惠政策，給予殘疾人工作的異常照顧。國家政策法規為開設快餐店供給了強有力的政策保障，具備政策可行性。

（四）經濟可行性

由于是聾啞人為主作為服務員，餐廳的主題是xx餐廳，推出的各種菜式皆為低中檔消費，所以餐廳內裝潢不須太豪華，簡潔大方即可，預算投入不需要太高。開設快餐店具備經濟可行性。

（五）模式可行性

社會生活的節奏加快，使快餐業的存在和發展成為不容置疑的問題，此次xx快餐店選址在各高校附近，而大學生消費群體大多都熱衷于快餐文化，殘疾人所服務的快餐店也是大眾能樂于理解的。開設快餐店具備模式可行性。

四、結論

此次與xx市殘疾人協會共同投資開設的xx快餐店具備充足的理由和條件。綜合上文陳述歸納總結起來，靠近附近幾所學校和大型商鋪的優越地址位置能夠帶來客源的保障，快餐廳里的服務形式也對于聾啞人來說很方便，能夠很快適應，xx快餐廳既能夠刺激本地區消費，也能夠為殘疾人朋友增加就業機會，幫忙其就業。所以此項目具有很大的優勢和很好的發展前景，是可行的。

簡單可行性報告 篇五

第一部分：可行性研究總述

這一部分是可行性研究報告的首要部分，總述要綜合講述研究報告中各部分的主要問題以及研究結論，并對項目是否可行提出最終提議，為可行性研究的審批供給條件。

一、提出的背景

二、可行性研究的結論

三、技術經濟指標表

四、存在的問題及提出的提議

第二部分：項目的背景以及發展概況

第二部分主要應說明項目的發起過程，項目提出的理由，項目前期工作的發展過程以及投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎?；诖四康?，需將項目的提出背景與發展概況作系統的敘述，說明項目提出的背景，投資的理由，在可行性研究前工作情景及其成果，重要問題的決策和決策過程等情景。在敘述項目發展概況時，要能夠清楚地提示出本項目可行性研究的重點和問題。

一、項目的背景

二、項目發展概況

第三部分：市場分析和項目規模

市場分析在可行性研究中占有的重要地位。任何一個項目，其生產規模的確定，技術的選擇，投資估算乃至廠址的選擇都必須建立在對市場需求情景有了充分了解的基礎之上才能決定。并且市場分析的結果，還能夠決定產品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，對市場需求預測，價格分析進行詳細闡述，并確定建設規模。

一、市場調查

二、市場預測

三、市場營銷戰略

四、產品方案與建設規模

五、產品銷售收入的預測

第四部分：建設條件以及廠址選擇

根據第三部分中關于產品方案建設規模的論證和提議，在本部分中按提議的產品方案及規模來研究資源、原料、燃料動力等需求與供應可靠性，并對可供選擇的廠址作進一步技術和經濟分析，研究新廠址方案。

一、資源與原材料

二、建廠地區的選擇

三、廠址的選擇

第五部分：項目工程技術方案

項目工程技術方案可行性研究的重要組成部分。技術方案主要研究項目應采用的生產工藝和工藝流程，重要設備及其相應的總平面布置，主要車間組成以及建構筑物型式等。并在此基礎上，準確估算土建工程量和其他工程量。在技術方案中，除文字敘述外，還應將一些重要數據及指標列表說明，并繪制出總平面布置圖、工藝流程示意圖等。

一、項目組成的范圍

二、產品的生產技術方案

三、總平面布置的原則和運輸、倉儲等方案

四、土建工程方案

五、其他工程方案

第六部分：環境保護和勞動安全

在項目工程建設中，必須貫徹執行國家有關環境保護及職業安全衛生方面的法規、法律，對項目可能對環境造成的各種近期和遠期影響，對可能影響勞動得健康和安全的各種因素，都要進行可行性研究分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術上可行、經濟，并且布局合理，對環境的有害影響較小的解決方案。按照我國現行規定，凡從事對環境有影響的建設項目都必須嚴格執行環境影響報告書的審批制度，同時，要求在可行性研究報告中，對環境保護和勞動安全要有專門論述。

一、項目建設地區的環境現狀

二、項目的主要污染源和污染物

三、建設項目擬采用的環境保護標準

四、治理環境方案

五、環境監測制度提議

六、環境保護投資估算

七、環境影響價結論

八、勞動保護和安全衛生

第七部分：企業組織與勞動定員

這一部分主要講在可行性研究報告中，根據項目規模、組成和工藝流程，研究提出相應的企業組織機構，勞動定員總數以及勞動力來源和相應的人員培訓計劃。

一、企業組織

二、勞動定員和人員的培訓

第八部分：項目實施時期進度安排

項目實施同樣也是可行性研究報告中的一個重要組成部分。項目實施時期亦可稱為投資時期，它是指從正式確定建設項目到項目到達正常生產這一段時間。這一時期有以下工作階段：項目實施準備，資金安排，勘察設計與設備訂貨施工準備，施工與生產準備，試運轉直到竣工驗收和交付使用等。這些工作階段的各項投資活動和各個工作環節，有些是相互影響、前后銜接的，也有些是同時開展，相互交叉進行的，所以，在可行性研究階段，需要將項目實施時期各個階段的各個工作環節進行統一的規劃，綜合平衡，作出合理而又切實可行的安排。

一、項目實施的各個階段

二、項目實施進度表

三、項目實施的費用

第九部分：項目投資估算與資金的籌措

這一部分是項目可行性研究資料的重要組成部分。每個建設項目均需計算所需要的投資總額，分析提出投資的籌措方式，并制定用款計劃。

一、建設項目總投資估算

二、資金的籌措

三、投資使用計劃

第十部分：財務、經濟和社會效益評價

在確定建設項目的技術路線以后，必須對各種方案進行財務、經濟社會效益評價，確定項目在經濟上是否可行，并評選出優秀方案。本部分的評價結論是取吉建設方案的主要依據之一，同時也是對建設項目進行投資決策的重要依據。這一部分簡要說明可行性研究報告中財務、經濟與社會效益評價的主要資料。

一、生產成本與銷售收入估算

二、財務評價

三、項目的國民經濟評價

四、對項目的不確定性分析

五、對項目的社會效益影響分析

第十一部分：得出可行性研究的結論與提出提議

一、可行性研究結論提議

二、附件資料

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可行性報告 篇六

關于投產高壓金屬化薄膜電容器的可行性報告 一。 高壓金屬化薄膜電容器發展狀況及市場狀況 隨著電力、電子技術的普及和提高，高頻脈沖電容器、直流高壓電容器、高壓并聯電容器等特種電容器的需求量越來越大。

其用途主要有以下幾個方面。

1、高壓并聯電容器：該電容器是為輸壓、變壓線路使用的高壓開關柜專門配套的高壓電力電容，以改善線路功率因素為目的。

2、高頻脈沖電容器：該電容器功能是利用電容器儲存的能量產生脈沖大電流。

主要用于電磁加速器、核聚變、脈沖激光電源等性能試驗裝置。

3、 直流高壓電容器：該電容器主要在高電壓大容量電壓換流電源中作濾波電容器用。

二、國外、國內高壓金屬化薄膜電容器的發展狀況及市場狀況近幾年來，國外一些廠家開發、研制出的該類型電容器已形成批量生產和投放市場使用。

而我國雖然有眾多的電容器生產廠家，但該類型的電容器在生產方面還剛剛起步，其品質也無法與國外一些廠家生產的。產品進行比較，其品質差別和市場占有率主要如下； 1.國外該類型電容器的發展及市場狀況：現在國外具有先進水平的生產廠家有abb、ge、metar等公司，這些公司生產的電容器主要特點是在恒定容量和恒定電壓下，其尺寸和重量均為國產的一半，其使用壽命確保在20年以上。

現metar公司已開發、研制出50萬伏高壓并聯電容器并投入使用，現占領國內100%市場。

2、國內該類型電容器的發展及市場狀況：現在國內的生產家生產的同類型電容器產品其尺寸和重量均比國外的產品要大得多和重得多，其使用壽命在5年到XX年之間。

30到50萬伏的高壓并聯電容器還在研制中，未能進行批量生產并投入使用。

三、投產電容器的目的及項目： 1.投產目的：為了滿足國外、國內市場對具有高電壓、大電流負載承受能力、高安全性的金屬化薄膜高電壓電容器越來越大的市場需求，對該類型的電容器的開發、研制和對現有電容器生產設備及工藝技術的改造也勢在必行。

針對此現像，公司經研究自身在國際上的銷售網

絡優勢，決定出資引進國外先進設備，以滿足國外、國內市場對該類型電容器越來越大的需求，填補國內空白、不足之處。

2、電容器項目及其用途如下： 2.1 高電壓并聯電容器：該電容器是為30到50萬伏輸壓、變壓線路使用的高壓開關柜專門配套的高壓電力電容，全世界需求量非常大。

我國在此方面尚屬空白。

如：中國的三峽工程、平頂山，沈陽和西安高壓開關廠為50萬伏輸壓、變壓線路項目配套的開關柜采用電容全部從國外進口。

2.2 小型化高頻脈沖電容器及直流高壓電容器：可用于電磁加速器、核聚變脈沖激光電源等性能試驗裝置及沖擊電壓、電流發生裝置。

四、高壓金屬化薄膜電容器投產后市場預測：

因國內對金屬化薄膜高電壓并聯電容器、高頻脈沖電容器、直流高壓電容器的需求量越來越大且其現在供給狀況為全部依靠進口，故如該類型產品在國內生產，將具備很強的市場競爭力。

其市場銷售預測為： 1.高電壓并聯電容器：現國內為50萬伏輸變線項目配套采用該電容100%全部從國外進口。

預計我公司產品推出市場后3年到5年內將占領國內一定的份額。

2、高頻脈沖電容器、直流高壓電容器: 現國內電力機車配套采用該電容100%全部從國外進口。

預計我公司產品推出市場后3年到5年內將占領國內一定的份額。

老年公寓可行性報告 篇七

目 錄

一、項目提出的依據

二、老年公寓目標客戶需求及應對分析

三、老年公寓選址（地塊）應具備的基本條件

四、老年公寓規劃

五、老年公寓風險分析

六、風險規避與控制措施

七、項目實施

八、結論

一、項目提出的依據

（一）政策依據

1、《河南省人民政府辦公廳轉發老齡委等部門關于加快發展養老服務業意見的通知》（豫政辦[20xx]105號）

2、河南省民政廳等部門《關于加快發展社會福利事業的通知》(豫民福[1998]19號

3、《國務院辦公廳轉發民政部等部門關于加快實現社會福利化意見的通知》（國辦發[20xx]19號）

4、《國務院辦公廳轉發全國老齡委辦公室和發展改革委等部門關于加快發展養老服務業意見的通知》（國辦發[20xx]6號）

5、財政部和國家稅務總局〈關于對老年服務機構有關稅收政策問題的通知〉(財稅[20xx]97號

6、《中華人民共和國土地管理法》

（二）老年公寓市場機遇

？ 我國已進入老齡化社會階段

按照國際標準，當一個國家或地區65歲以上人口占總人口7%或60歲以上人口占總人口10%以上時，即為老齡化社會。據有關統計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，占我國總人口的11.2%，而且這個數字每年都在以3%的速度增長。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。根據國家有關部門統計預測，到20xx年，老年人將占全國總人口19.34%；到2040年，老年人將占全國總人口的27.8%，屆時每三個半人口中就有一個老年人口。

？ “老年公寓”市場潛力巨大

20xx年國家有關部門通過調查和分析預測，到本世紀一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當于全國國內生產總值的1/3;另據中國老齡人協會估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉變，其消費數額還將得到進一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很

大的市場，老年人產業，尤其是老年住宅產業是一個極待開發的產業。

？ 老年人養老逐步向集中養老轉移

受傳統觀念的影響（他們認為那些所謂的養老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地），國內老年人養老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統家庭逐漸減少，

一方面下一代與老一代分居現象不斷增加，另一方面家庭結構演變又表現為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養老院開始向往養老院，養老觀念和居住觀念正在發生根本性變化。

？ 家庭因素催生老年住宅的產生和發展

自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現已成為社會的主力家庭結構。許多獨生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴重不足，再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。

？ 國家、省、市各級政府鼓勵進行老年公寓的建設

面對我國進入老齡化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關注。1998年起各級政府就出臺了相關政策，鼓勵民間組織、企業、個人創辦養老服務機構。在20xx年召開中共xx大三中全會上有關代表提及老年人養老一事，中央領導對此十分重視。近日國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關心和幫助老人，尤其是老年人養老與生活方面，并鼓勵從事老年住宅的建設。河南省政府更是認識到全國人口第一大省老齡化形勢的嚴峻性，出臺的政策更具有可執行性：養老服務機構建設用地可劃撥；十余項稅費可減免；貸款條件放寬、利率優惠；財政可給一次性開辦補助；向非營利性養老服務機構的捐贈繳所得稅前扣除…

？ 老年住宅在京、滬兩地倍受熱寵

最早的老年公寓就出現在北京和上海。上世紀的九十年代初，在當時的上海商品房積壓量高達上千萬平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應求，排隊預訂的場面時有發生。九十年代中期，北京的一些機構在吸取上海老年公寓的成功經驗后，結合本地區老年人生活習性建老年公寓，取得了良好的經濟效益和社會效益。

總結：

如果說1.45億的老年人口基數是老年住宅建設的必要條件、家庭因素和老年人社會問題是催生老年人公寓產生的重要原由，那么國家鼓勵和京滬兩地老年公寓熱寵應該能使我們看到的老年公寓建設的希望。從今天老年人口基數、老年人社會問題及老年人養老觀念重大轉變的趨勢看，實施老年公寓建設應該說是一種機遇，老年公寓建設恰逢其時，水到渠成?？梢灶A見，老年公寓必將逐步被老年人極其子女所接受。

（三）老年人公寓現狀分析

？ 國內老年公寓的現狀

據有關部門的調查表明，與目前超過1.3億的60歲以上的老年人相比較，我國只有420xx多所的養老機構，所擁有的床位還不到100萬張，只能為1%（1.32億）的老年人解決住房問題。據估計，目前全國老年人的退休金、再就業收入和贍養費大約有4000億元，借鑒發達國家入住老年公寓的人口數占總人口數的4%—5%的數據，全國要為560萬到700萬的老人修建老年公寓，投資總額在160億到200億元。

？ 國內老年人的居住模式

A、購買房屋居住

20xx年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，購買商品房的占2.4%，購買經濟適用房的占2.1%，購買原公有住房的占10.5%。其中，市、鎮購買商品房的家庭占6.2%和5.6%，購買經濟適用房5.6%和4.2%，購買原公有住房的戶分別為 37.1%和12.7%。縣購買商品房、經濟適用房和原公有住房的戶總共不超過1.9%?？梢钥闯觯壳拔覈擎偩用褚奄徺I住宅的比重增加迅速，己經有三成以上居民家庭是住在自己購買的住房中。

B、自行建房居住

個人建房有自籌自建、自建公助、集資聯建或集資合作建房等多種形式。個人出資建房也是我國居民住宅來源的主要方式之一。20xx年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，自建住房的占77.2%其中市、鎮自建住房的占30.3%和64.7%，而縣自建住房高95.5%。說明自建住房是目前我國居民尤其是農民家庭住房來源的主要途徑。

C、租房居住

這是住宅消費者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用權的一種住房消費形式。20xx年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，租房居住的占5.2%，其中，租用公有住房的為4.6%，租用商品房的占0.6%，如果分城鄉看，在市、鎮老年家庭中，有15.37%和6.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均為1.6%。居住在農村地區的老年家庭戶，僅有0.5%的戶租住公有住房或經濟適用房。

現有的養老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人住宅特殊功能要求，更不能從規劃設計上充分體現人性化關懷。

？ 目前國內老年設施的形式

目前有大型的退休社區——北京東方太陽城、廣州頤年園；

酒店式服務的老年公寓——浦東老年公寓、上海假日老年公寓；

按照星級賓館標準設計的“賓館型”養老院——上海松江社會福利院；

各地均出現一些私人性質的、營利性質的小型養老院。

（四）鄭州市老年公寓現狀

？ 老年人口高齡化日趨明顯

人口抽樣調查結果顯示：20xx年我市常住人口為724.28萬人，其中65歲及以上的人口為62.5萬人，占8.62%，平均每11人中就有一名老年人。老年人口的總量比20xx年第五次全國人口普查時增加16.2萬人，年平均增加2.7萬人。在人口老齡化快速發展的同時，高齡老年人口占老年人口總數的比重在不斷擴大。20xx年80歲及以上的高齡老年人口占65歲及以上老年人口的16.05%，比20xx年提高1.52個百分點。

？ 戶型設計不合理、功能相對單一、服務范圍狹窄

目前鄭州現有的養老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人生活的基本要求，更不能從規劃設計上體現人性化關懷。就是這樣的條件，有的老年公寓也只接收健康的老年人，把最重要的需求拒之門外，造成了高的空床率。

？ 住宅區規模小、配套設施不足、管理水平低下

目前鄭州市的養老公寓以中小型為主，多屬傳統的養老院、福利院，擁有200個床位以上規模的還比較少。整體規劃設計落后，生活設施不完善，健身、休閑、娛樂設施單一，醫療護理、保健不配套，服務水平低下，缺乏人性化，不能滿足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。

？ 服務人員缺乏專業培訓

在養老院從事服務的人員多為下崗職工和農民工，他們沒有經過專業的上崗培訓，缺乏心理和護理專業知識，對老人的服務只是滿足于簡單的端茶、送飯、洗衣，而無法從老年人心理、生理需求的角度出發，提供人性化的全方位專業服務。而鄭州近期某養老院虐待老人丑聞更令養老院蒙羞。

總之，目前社會提供的養老方式著眼的是最普通人群，提供的是最基本的服務。這種養老與老年人的尊嚴、舒適不匹配，與子女的孝心、放心不匹配。因此，目前的老年公寓是老年人無奈的選擇。

（五）老年公寓發展趨勢

？ 社會需要居家式老年公寓以滿足中國傳統的養老觀念

？ 社會需要規?；酿B老社區以降低養老成本保證養老管理服務水平

產權式老年公寓將成為未來老年人住宅市場的發展趨勢

縱觀鄭州市老年人住宅市場的發展現狀，各養老院無論是從硬件設施和軟件

配套上都存在數量和質量的問題。在調查中發現有許多老年人既想遠離城市的喧囂和孤單又恐在養老公寓無法滿足寧靜、舒適生活的要求，產權式老年公寓的出現將打消老年人養老的多種顧慮，在北京、廣州等地此類型的養老住宅深受老年人喜愛。他們的成功建設，可以預示產權式老年公寓將成為未來老年住宅發展主流。

？ 老年公寓將逐步從主城區向城郊轉移

老年人進入養老社區的目的就是安享晚年和健康長壽，因此對環境質量要求較多，而現有的養老院、福利院因歷史原因，大多選址于市中心，噪音和空氣污染相當嚴重，相信隨著老年人對養老質量要求的提高，其老年住宅從主城區向城郊轉移將成必然之勢，且唯有城郊獨特的地理環境才能滿足老年人對居住環境的特殊要求。

？ 老年公寓的開發以中檔為主、輔之中低檔和中高檔產品

對老年公寓的檔次之分，現尚無明確界定，但可以肯定鄭州市現有的多家養老院中絕大多數應界定為低檔產品，而絕大多數老年人需求的中檔產品嚴重不足。高檔產品市場稀缺，有效需求相對較大。低檔產品仍有市場，但需要升級換代?？傊袡n老年公寓的建設將成為未來一段時間內市場開發的主流，而高檔公寓、低檔公寓也將占有一席之地。

二、老年住公寓目標客戶需求及應對分析

（一）老年公寓目標客戶需求特征分析

？ 老年住宅的內在需求主要從以下表現在以下幾個方面

（1）老年社會的來臨

我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一。80年代以來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續增長，目前已經超過1.3 億，占世界老年人口的1/5，占全國總人口比重的10%以上，中國已開始進入人口老年型國家行列。

專家預計我國到21世紀中葉 ，60歲以上的老年人將達到4億左右，約占亞洲老年人口總數的36%，約占世界老年人口總數的22.3%。我國老年人口規模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發展史上前所未有的。

隨著計劃生育政策的貫徹執行，三口之家、單親家庭甚至單人家庭日益增多，“4 2 1”家庭結構將大量出現，加上市場經濟條件下競爭日益激烈，子女工作壓力大、閑暇時間少，外出經商、留學人員增加，城市“空巢家庭”越來越多，傳統的家庭養老服務功能日益弱化。

我國的人口現狀，成為了老年住宅需求增大的內在宏觀因素，為老年住宅產品提供的巨大的市場和廣闊的發展空間。

（2）老年人收入水平

隨著經濟的發展，人們生活水平的逐步提高已是不言而喻，而隨著現階段高收入人群的增加，未來具有高消費能力的老年群體將會凸現，另外，隨著收入結構的多元化，未來老年人的收入將不再是過去單一的退休補貼，投資、保險等收益也將納入老年人收入構成中去。未來老年人收入水平的提高，為老年住宅產品提供了強大的消費支持。

（3）老年人福利水平

隨著社會保障制度的強制性實施和人們保險意識的增強，未來老年人的福利水平將會大大提高。在解除了醫療、養老等后顧之憂后，老年人手中的積蓄就可解放出來，尋求更優質的生活環境，為老年住宅市場的壯大提供了有力保障。

（4）老年人居住狀況

20xx年人口普查資料顯示，在老年家庭戶中，還有將近5.9%的家庭人均建筑面積不足8平方米或沒有住房，有5.9%的戶是合住房，有 33.4%住房少于 2間，有3.4%的老年人居住在7層以上的樓房（其中市占14.2%，鎮占1.4%）。給這些家庭的高齡老年人的生活起居帶來很大不便。

20xx年北京市老年人基本需求調查中有55.9%的老年人對目前的住房狀況表示滿意，20.9%的人不太滿意。對住房問題不滿意的主要是城區老年人。對住房狀況不滿意的主要原因：第一是房屋的使用面積太??；其次是因為環境太差，再次是房屋的質量和設施差。希望能夠改善住房狀況的老年人主要是居住在城區、多子女、身體狀況較好、收入較高和低齡老年人。

另外，一些標準很低的簡易樓、砌塊樓、磚拱樓以及設施不全、年代久遠的住宅還不同程度的存在。

可見，國內老年人的居住現狀亟待改善。這一現狀，蘊涵了老年住宅的巨大需求。

？ 老年住宅的外在需求主要包括以下兩方面

老年住宅的外在需求包括以下兩個部分：

（1）社會居住觀念的改變

中國“養兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且由于計劃生育政策的實施，目前“四二 一”的供養關系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關心生活質量的提高，而不愿意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。中國老人“養兒防老”的觀念正在發生變化。而且老人的不同組群選擇養老的方式又不同。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認為“老年公寓是理想頤養天年之所”。

由此可見，隨著觀念的變化，對老年公寓的需求是加快增長的。

（2）子女改善父母居住狀況的需求

子女以為改善父母居住狀況為目的而選擇養老專用的老年公寓，成為了老年養老消費的主力。

年輕的一輩因為工作的緣故，在購房時均盡量選擇靠近城市中心，但是這樣的地方卻未必適合老年人居住。隨著年齡的增大，對生活環境的要求逐漸提高，為父母的健康長壽考慮，選擇環境優美，空氣清新的老年公寓以改善父母的居住環境是子女養老服務消費的主要誘因。

在實際的訪談中發現，子女為父母選擇老年公寓主要是從以下幾個方面考慮：

①為父母提供一個優質的晚年生活維護了老人、子女的雙重尊嚴；

②老年建筑的特殊功能能為老人提供居住安全的保障；

③老年住宅社區的專業服務，能為父母提供更科學、細致的照顧，解除了子女們的后顧之憂；

④社區活動可以豐富父母的生活。以彌補因為工作繁忙生活緊張而對父母陪護不足的歉疚。

（二）老年住宅目標客戶消費特征分析

老年住宅目標客戶群的消費有如下特點：

1) 老年消費是一個純消費階段，這是老年消費的性質特征。絕大多數的老年人在退休后就成為純消費者，部分老年人還可能會再參加一段時間的社會勞動，但相當部分老年人再就業的時間不會很長，一般在65歲前后還是會真正退回到純消費人口的行列之中。

2) 老齡純消費人口比低齡純消費人口有著更加漫長的純消費年數，這是老年消費的時限特征。按照我國的勞動制度，人們滿16歲后方能就業，這樣，低齡人口的純消費年限應以15年計。而據1998年公布的資料，我國人口目前的平均出生預期壽命為71歲，其中男性為69歲，女性為73歲。按平均預期壽命推算，老年人口純消費年限為男9年，女18歲，平均為13.5年，接近低齡純消費人口的消費年限。平均預期壽命是按生命表計算的，它概括了總人口中各年齡段的死亡概率。而實際上，社會上相當部分老年人在退休以后能夠活到75歲以上，這樣，作為老齡人口的純消費年限就超出了低齡純消費人口的消費年限。對于女性老年人口而主，純消費年限不僅比低齡人口，而且比男性老年人口的純消費年限都要長得多。

3)老年消費是一種自主消費，這是老年消費的行為特征。與低齡消費其消費意志主要通過父母來體現不同，老年消費在意志上是自主的，老年即使到了高齡，行動不便，消費行動可能會發生障礙，需要別人幫助方可完成時，只要老人獨立思考的能力依然存在，老年消費意志的自主性就不會消失。再者，少年人口由于尚未進入社會，他們的消費實際上是一種依賴消費。而作為純消費人口的老人口，其經濟收入應是相對獨立的，消費能力是自主的。

4)老年人的消費觀較為成熟，沖動型熱情消費和目的不明的盲目消費少，這是老年消費的思想特征。當然，這種成熟的消費觀與新時代的消費觀相比較顯得相對保守，老年人對消費新潮的反應會顯得較為遲鈍，他們不跟時髦，講究實惠，兼顧家庭，個人消費還富有犧牲性，但老年人口的這種消費觀又相對穩定，他們一旦形成消費傾向，不會輕易改變與放棄，反過來這會使老年型商品市場變得相對穩定。

5)老年消費對商品質量和服務質量的要求高于一般消費，這是老年消費的質量特征。目前，商品市場常常以經濟效益來確定商品質量和服務質量，在服務質量上對老年消費者往往缺乏耐心，更談不上周到。這種市場消費質量傾向實際上對老年消費起到了抑制作用，許多老年人因為在消費中曾經遭遇冷淡或搶白，由此而產生害怕消費、躲避消費的心理，在行動上則表現為不進行消費或只進行惰性消費。這種消費心態與消費現象對積極發展老年消費是很不利的。

6)老年消費中休閑性消費與服務性消費所占比例大，這是老年消費的內在特征。大致是低齡老人以休閑性消費為主，高齡老人以服務性消費為主。隨著老人所處的年齡段的不同，在消費上會各有側重，各具特色。

三、老年公寓選址（地塊）應具備的基本條件

項目以老年人住宅為主，集休閑、娛樂、度假、會務為一體。根據老年人的生理和心理需求，我們分析認為：作為老年人的養身、養心、養性、養情的地方應滿足以下幾個方面的要求：

？ 地塊中間或周邊應該具有山地、丘陵、水域或者遼闊的田野，因為只有這樣的地塊條件，住宅周圍的環境才會優美，空氣必然清新，才適合老人頤養天年。良好的生態環境能使老年人心情舒暢，滿足老年人的生活行為要求。

？ 地塊周邊道路應暢通，水、電、氣基礎配套設施完善，出入應該有公路，以滿足老人親朋探親訪友，來往便捷的需要。

？ 地塊規模宜大不宜小，小則100～200畝，大則500～800畝，因為老年人雖需要安寧，但更害怕孤獨，老年人需要醫療、需要社團活動、需要社群文化、需要對外交往、需要家政服務、需要終極關懷、需要一個人生命全新階段開始的精神感覺。只有那種大規模的老年社區，居住人口多，才有條件滿足老年人的這種生理和心理需求。

地塊距離城郊不易超過10 km，老年公寓不宜選址在非常偏僻處，不能單求清靜而簡單的把老年住宅與社會隔離起來，更不能盲目的將其建在偏僻荒漠的地方，老人突發狀況較多，遠離社會，心理將會承受很大的壓力，不利于身心健康。

四、社區規劃

我們對項目的具體定位是構筑中老年人嶄新的生活方式，使建筑與居者的精神生活之間產生前所未有的親密度，力圖通過對“退休社區—進修生活”的倡導，把社區構建為一個退休者的超級文化生活園地，進而達到以全新退休方案解決養老問題的目的。結合我們的定位，在此提出社區規劃方案，以期達成美好的愿景。

（一）社區規劃設計要求

在老年人的住宅規劃和設計上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設計達到安全、衛生、方便和適用的要求，還要無處不在的體現出對老人的關懷，更要考慮社會心理學所涉及的居住心理問題。

？ 環境要園林化（低容積率0.75）

幽雅的環境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動空間以及安全的娛樂、鍛煉場所。

？ 公建設施要高比例化配套要完善化

小區配有完善的醫療保健、超市商場、銀行、保險、郵局、會所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、老年大學、棋牌娛樂室、門球場、釣魚臺等生活配套設施。

？ 設計要人性化

平面設計要方便老人出行，不能有過多的臺階（有臺階處應有相應的輪椅通道）；電梯前廳和電梯內要確保擔架及輪椅的活動范圍；要保證充足的陽光入室，空間通透；樓梯踏步高度不大于140㎜，踏面寬度不小于300㎜，坡道坡度小于1/12，兩側要有扶手，每間隔200m應設休息坐椅；室內地面應采用防滑設計，防跌扶手；各種開關、按紐均采用大型號，避免老年人因視力下降而使用不方便；入戶陽光花園、陽臺相通，便于串門和互相照應等等，總之設計要人性化，無障礙居住，滿足老年人的特殊使用功能和要求。

？ 生活要智能化

配備緊急呼叫對講系統，安防系統，網絡系統、消防系 統等保障老人安全。

戶型要合理化

充分考慮不同年齡階段、不同階層、不同居住人數等的不同居住要求，大部分戶面積控制在40～60㎡左右。戶型設計要個性化、合理化。

？ 建筑要藝術化

在此居住的老年人均有較高的藝術品位和欣賞要求，相應 要有較高水平的建筑藝術，給視覺以美感，使之由美感產生吸引力。

滿足以上這些要求的同時，當然還要保證建筑工程質量合格、建材環保、裝修美觀大方、功能分區明確等基本建筑標準。

（二）社區規劃特征

項目占地400畝，規劃建筑總面積20萬平方米；低密度、低容積率、高綠化率；全區無障礙設計，以多層為主，輔之以少量低層；有相應的配套服務設施；整體建筑風格以的田園風光為主，通過體塊、片、構架等幾何化的建筑元素的組織，在比例、韻律、構圖、秩序等方面，運用多種建筑語言展現田園風貌，同時在立面細部處理上，要避免田園風格的簡單粗陋，注重細部處理，創造性的展現傳統田園風格的形象。裝飾在色彩、造型和用料方面要獨特，豐富建筑立面的質感，與周邊建筑物有鮮明的色彩對比，突出本項目的獨特性。建議采用坡屋頂，用金色琉璃瓦，充分展現古樸、傳統的田園風光。

（三）社區構架

社區構架是以社區干道、組團道路、庭院道路為骨架，以住宅、公建配套、園林景觀為主體形成的建筑景觀群。分為三塊四層次，即住宅、公建設施、園林景觀三塊。其中住宅分四層次：社區、小區、組團、單體。整個社區分四個小區，每100畝為一個小區，每個小區規劃總建筑面積5萬㎡；每個組團既自成體系，又與小區相協調；每個小區既自成體系，又與整個社區相一致，聚散得體、疏密有度、渾然一體。為保障行人和車輛出入安全、方便，社區應在不同方向設3～4個主出入通道，組團內應設置2個出入通道。

（四）總體平面布置

所有住宅均南北朝向，保證每棟樓，每間房均有充足的陽光照射（可適當偏西南、偏東南15°，避免“兵營”式排列，沒有層次感），沿湖、主題公園、丘地走勢呈流線型或圍合式布置，使之高低錯落有致。各組團住宅部分底層部分架空，設有小型會所、休閑娛樂和公共活動場所。在同一小區內既有低層，又有多層，要正確處理低層和多層的平面布置關系。

（五）產品功能組合

產品主要功能為養老、休閑，并要針對老年人這一特殊客戶群體的特殊需要“量身定做”，既要滿足他們居住的物質需求，也要滿足他們的精神需要，無論是住宅部分還是公建設施部分，都應該讓老年人沒有孤寂失落感。住宅產品要保證能滿足日常生活所需，以及安全（主要指生命安全）、方便、舒適等老年人的特殊需要。公建設施要注意老年人的參與和互動，能調動老人活動的積極性等，讓他們在心理上感到年輕。

（六）社區會所設計與布置

社區會所分兩大塊，一是整個社區的大會所，一是各小區的小會所。所有會所都應集休閑、娛樂、健身、交流等于一體，使其不但具有社區配套服務功能，還具有景觀功能和商業價值。會所配套用房占總建筑面積5%，用于配套服務的商業用房占總建筑面積的3%。

（七）社區內環境規劃設計

？ 園區的環境應為老人提供優美、安全、方便的娛樂交往場所。老年人，特別 是60～70歲年齡階段的老年人，因離職、退休，生活方式的轉變帶來了身心、環境等多方面的不適應，對戶外活動有著強烈的渴望。主要的活動有：敘談、飲茶、賞鳥、下棋、散步、健身、釣魚、看書、作畫、寫字、種菜養花等，不同經濟條件，不同文化水平，不同活動能力的老年人有不同的需求，因此在規劃設計時應充分認識到這一特殊群體的特殊需要。

整個社區的景觀規劃總體上應該是典雅、歡快、童趣和積極向上的，使其充滿生活情趣，這樣可以激發老年人熱愛生活的欲望，有助于改善其身體機能，促進健康長壽。

園區內修建大型具有特色的中央主題花園，給老人帶來美的享受，發揮景觀功能作用，同時可以作為老年人交流、休憩以及娛樂活動場所。

完善的步行交通系統。步行是老年人主要空間轉移方式，也是老年人日常重要活動。完善的步行系統可結合園區交通與景觀路線，將居民日常生活出行置于步行區域之中，人流與車流近而不擾；應沿湖設置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步；道路要進行無障礙設計，每間隔直線距離200m左右即修建休息坐椅，方便老人休息。道路設計應有清晰道路脈絡系統和特色的空間意象設計，老年人可以通過道路脈絡找到自己熟悉的感覺，找到認同感和歸屬感，消除孤獨和自閉癥。

為保證景觀規劃設計與小區建筑風格相協調，滿足老人懷舊心理，修建體現中國傳統文化的以“梅、蘭、竹、菊”，“歲寒三友”為主題的組團花園，供老人近距離的養心、養性、養情。

整個社區規劃形成從整體到局部，從組團到單體，多層次，多樣化景觀體系。同時，各組團景觀和各小區景觀既相對獨立，各成體系，又和小區、社區景觀脈絡相通，一脈相承，豐富多彩。

（八）單體建筑設計

建筑結構：低層和多層均為框架結構；樓層：低層為2-3層，多層為4-5層，均配有電梯。部分底層架空，用作組團小型會所和娛樂活動中心，保證視野通透。架空層層高不低于3米，最好能達到3.6米，提升物業檔次。

？ 采用環保地熱供暖，分戶計費。分戶空調室外機懸掛位置，做到統一，保證立面整齊美觀?！叭€三管”入戶，即電話線、有線、寬帶和自來水管、直飲水管、集中供熱水管。

？ 隱蔽管線，管道設置在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到；室內管線暗敷，尤其在管線布置上要集中布線，避免管線出現在視線明顯可及的位置。

？ 房屋內窗戶大量采用外飄窗形式，保證每戶均有一個陽光花房。

（九）戶型面積控制及戶內設施

戶型多層主要是一房和二房，均帶廚衛；一房面積控制在40㎡左右，二房面積控制在50～60㎡，一房、二房占總套數的70%。低層建大戶型，滿足兩代、三代甚至四代同堂的需要。

陽光是健康生活不可或缺的。銀色港灣所有的戶型都最大限度地保證采光。陽光透過大飄窗，灑在房間的每一個角落，一種溫暖擁入心房。中空隔熱斷橋鋁合金保溫窗，保持房屋節能通透、四季如春。大起居室寬敞明亮，滿足老人交流、活動之需要。房間每個細節都需要求設計師深思熟慮：無障礙設計，保證家中老人安全。長柄門鎖，便于使用。超寬入戶門足夠兩個老人并排攙扶通過。步入式浴缸、防滑扶手，保證老人洗浴安全。房屋還安裝電子安防系統、緊急呼叫援助系統等。

（十）車位、商業配套的設置

？ 在不影響小區道路交通的前提下，設置部分露天停車位，按每千平方米4個車位的標準設置，方便車輛停放。道路布置：在主干道構架下，合理布置組團道路及庭院道路，形成合理道路系統。

？ 商業配套設置按商業步行街物業形態考慮，單位面積根據商業使用功能確定，商業步行街應該既具備商業配套功能，同時具備休閑游玩景觀功能。

五、項目風險分析

老年人及其子女對老年公寓這種居住養老方式和生活方式的認知、認可需要一段時間

鄭州市屬于大型中心城市，有750萬人口，人均收入高于全省乃至全國部分省市，可謂市場大，潛力大，但就老年人住宅市場而言，面對的是新的特殊客戶群體，在社會家庭結構演變中，雖然“核心家庭”逐年增多，傳統家庭逐年減少，但這畢竟需要一個時間過程，特別是老年公寓這種居住養老方式和生活方式必須得到老年人客戶群體及其子女認知、認可，而認知、認可更需要一個時間過程，其認知認可程度決定了老年人住宅市場成熟程度，認知認可時間長短決定了老年人住宅市場成熟時間長短，因此，本項目風險之一就在于老年人及其子女對老年公寓這種居住養老方式和生活方式認知認可程度及時間長短。

六、風險規避與控制措施

1、認真進行項目選址。老年人公寓項目必須具有能滿足老年人養老心理和生理需求的個性和特色，選擇好項目地段是打造老年公寓個性和特色的載體和必須的物資條件，老年公寓項目能否成功關鍵在地段，因為地段是唯一的，是其它條件不可替代的。

2、本項目土地使用面積400畝，總建筑面積20萬平方米，分期建設，總周期約36個月。因此，必須首先做好總體規劃，有了科學完整、協調統一、個性特色的總體規劃，項目就具有了健康骨架和活的靈魂，就有了“量身定做”的依據和藍圖，就可避免項目建設中的隨意性、盲目性，確保產品個性特色，整體風格。

3、項目總體方案和建筑設計必須遵從三條原則：一是建筑設計必須體現老年公寓的個性、特色及建筑風格；二是充分滿足老年人特殊群體養老、休閑的特殊需要，以人為本，實現人性化設計；三是老年公寓必須“量身定做”，“量身定做”應從設計開始。

4、本案“項目風險分析”一章對老年人公寓項目提出了風險提示，項目實施時，在硬件完備的基礎上，還必須在軟件上下功夫，提高管理水平，保證服務質量，做好推介宣傳。提出詳盡的具有針對性的可操作方案，以服務為導向，化解人們對老年公寓的疑慮。

七、項目實施

1、項目發起人：

2、養老服務機構名稱：河南泰德老年服務中心

3、項目名稱：東方銀色港灣或中原泰得大地

4、簽訂《村企合作協議》

5、籌辦申請

6、獲批后規劃、土地、發改委辦理相關手續

7、實施建設 （同時完成400畝土地規劃，分四期建設，首期建50000平方米。）

8、申領社會福利機構設置批準證書

9、開展養老服務

八、結論

老齡問題涉及政治、經濟、文化和社會生活等諸多領域，是關系國計民生和國家長治久安的重大社會問題。我國是人口大國，隨著經濟發展，社會進步，人民生活水平提高，醫療衛生條件改善，人的壽命普遍延長。目前中國60歲以上的人口已有1.44億，今后一個時期老年人口會以較快的速度增長，到20xx年，將超過2億。發展老齡事業是構建社會主義和諧社會的必然要求。而現在社會養老服務機構的發展水平與人民群眾日益增長的需求的矛盾越來越突出。目前的社會養老模式提供的是最基本的服務，與老人的尊嚴不匹配，與子女的孝心不匹配。針對這種現狀，我們借鑒了一些國內外的養老經驗，結合中國傳統的居家養老觀念，擬在鄭州市管城區南曹鄉野曹村建設老年怡養公寓—鄭州銀色港灣，旨在為退休的中老年提供一種全新的、積極的、健康的社區養老模式。弘揚中國的孝文化，弘揚中華民族的敬老、養老的傳統美德。

目前，國家正在積極探索建立以居家養老為基礎、社區服務為依托、機構養老為補充的養老社會服務體系：一方面加快養老機構建設，加大資金投入，在城鎮建立社會福利院，發展老年公寓、養老院和老年護理院，在農村加強敬老院建設；同時鼓勵和調動社會力量，采取公建民營、民辦公助、政府補貼、購買服務等多種形式，推動養老機構發展，以期最終實現“老有所養、老有所醫、老有所教、老有所學、老有所為、老有所樂”的目標。我們生存在這個時代，應該抓住這次歷史機遇，為實現共同原景，自覺承擔一定的社會責任和義務。

項目采用的是“村企合作”的形式，野曹村提供合作土地，公司負責報批用地手續、解決所有的建設資金。通過對村民自留地、承包地、承包林、宅基地集中經營入股，組建村企合作公司，以實現“農民利益最大化，公司利益合法化”。具體操作方式是：村民將承包地流轉給合作公司，發展農業產業化項目，壯大農村集體經濟組織；村民的宅基地折價入股進入項目運做，建設農民集中居住新型社區，并配套各項基礎設施，改善村民生產生活條件。村民進入合作公司就業，獲得工資和入股項目的保底分紅。其余的宅基地、集體建設用地建設鄭州銀色港灣養老住宅。簡言之就是：承包經營權換社保，宅基地使用權換住房，集體建設用地換集體經濟。

該項目建筑面積20xx00平方米。建成后將為鄭州市范圍及周邊區域的約10000名中老人提供居住、休閑、養老服務，平均每人月消費1000元以內。有一定積蓄或退休金的中老年人，即可在此以中等消費享受高端養老服務。

萬名老人在此居住，為合作公司和當地“村民”提供了巨大的商機和就業保證。據粗略估算每月約消耗谷類及薯類食物14.4萬斤，雞蛋24萬個，肉類5.76萬斤，蔬菜24萬斤，水果7.2萬斤。需要服務人員20xx余人。

鄭州銀色港灣老年住宅的建設，必將會替政府分憂，為老人解難，給村民造福，促公司發展。是一榮俱榮，多方共贏的好項目。但中國老齡化特點突出：基數大，已占全國總人口的11%；增長速度快，半世紀走完別國一百年的老齡化進程；歷史欠賬較大，養老沒有積累；人口老齡化與社會發展水平不相適應，是典型的“未富先老”國家……因此，更需要低價位的養老公寓。國辦發〔20xx〕19號《國務院辦公廳轉發民政部等部門關于加快實現社會福利社會化意見的通知》規定：社會福利機構的建設用地，按照法律、法規規定應當采用劃撥方式供地的，要劃撥供地；按照法律、法規規定應當采用有償方式供地的，在地價上要適當給予優惠；屬出讓土地的，土地出讓金收取標準應適當降低。我們會抱著對社會負責，對家庭關愛的態度，積極爭取政府的支持，努力建造低成本公寓，以滿足更多老年人的需要。

可行性研究報告-可行性報告 篇八

主要內容：

1、總論，包括項目名稱，利用外資方式，主辦單位，主管部門，項目負責人，項目背景，項目具備的條件等。

2、產品的生產與銷售，包括產品名稱、規格與性能、市場需求情況，生產規模的方案論證，橫向配套計劃，產品國產化問題及銷售方式、價格，內外銷售比例等。

3、主要技術與設備的選擇及其來源，包括采用技術、工藝、設備的比較選擇，技術、設備來源及其條件與責任。

4、選址定點方案，包括定點所具備條件（地理位置、氣象、地質等自然條件，資源、能源、交通等現有條件及其具備的發展條件等）、所定廠址的優缺點及最后之選定結論。

5、企業組織的設置與人員培訓，包括組織機構與定員、人員投入計劃與來源、培訓計劃及要求。

6、環境保護內容。

7、資金概算及其來源，包括合資各方的投資比例、資本構成及資金投入計劃。

8、項目實施的綜合計劃，包括項目實施進程及施工組織規劃等。

9、經濟指標的計算分析，包括靜態的財務指標分析和敏感性分析、外匯平衡分析等。

10、綜合評價結論。

范例：

可行性研究報告的參考格式

第一章概況

合營企業的名稱

合營企業的地址

中方負責人

外方負責人

1、合營的由來

介紹雙方從接觸到簽約的簡單經過、中方企業的生產歷史及尋求外資合營的目的。

2、項目主辦人簡介

介紹中方企業的簡況，包括企業的地理環境、廠房設施、職工隊伍、技術力量、生產能力及能源交通等。

介紹外方的’生產情況、技術能力以及國際地位等。

第二章合營目標

1、合營的模式

2、合營的規模

確認合營企業的總投資額和注冊資本，雙方各占投資總額的比例及投資的方式。

3、工藝過程

包括工藝流程、產品綱領及生產工藝等。

4、市場預測

介紹合營企業產品的市場銷售情況及雙方的銷售責任(應附國際國內市場供

應情況的調查報告)。

5、產品銷售方案

作出若干年內產品外銷與內銷的計劃，并規定雙方的銷售渠道與銷售責任。

第三章合營企業的組成方案

董事會的組成及權限，整個合營企業各辦事機構的組成框架（附圖）

1、公司職工定員

2、職工來源及培訓

職工來源包括管理人員和工人。

培訓應作出初步計劃，對不同層次的職工進行不同級別的培訓。

3、薪金及工資

第四章生產原料供應方案

1、主要原料

說明每一種主要原料所需求量以及供應的渠道。

2、水、電、燃料

說明每日（或每年）的消耗量和解決的途徑。

3、包裝材料

說明年需求量和解決的途徑。

4、主要設備生產能力的預算及購置計劃（應列表說明）

第五章安全環保

應根據我國環境保護法及有關安全規定、工業衛生標準的要求執行。

1、污染物的處理

說明本產品的生產是否產生廢水、廢氣、煙塵及噪音等以及處理措施。

2、環境美化

3、勞動安全保護措施

第六章技術經濟分析

1、技術上的合理性和可實現性

說明本企業與外方合營的條件，本企業的生產歷史、技術力量和管理經驗，外方的生產歷史、技術力量和國際信譽，兩家合營后產量與質量可能達到的水平。

2、經濟分析（參見財務分析表）

3、外匯流量表（參見財務分析表）

第七章資金來源及項目組成

具體說明雙方投資的金額和投資的方式。

如：中方可以廠房或土地使用費、開發費抵部分或全部投資；外方可以先進的設備及生產流水線抵部分或全部投資。

如果雙方投資需要分期投入，那么說明每一期投資的金額和方式。

第八章實施計劃

具體列出完成可行性研究報告、辦理營業執照、有關商務談判、土建籌備工作開始、生產廠房交付使用、設備安裝試車、投產等一系列主要工程的時間。

第九章評語

本合營企業符合國家利用外資的方針、政策（有利于產品更新換代和趕上世界先進水平，在經濟上雙方均有利可得）在經濟效益方面的效果。

第十章

（一）設計能力財務分析

（二）總投資費用及獎金籌措

（三)財務分析(附財務分析表）

合營雙方一致同意由甲方做可行性研究報告。

上報主管部門審批。

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