物業(yè)管理案例分析 篇一

案例一：

某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某住宅小區(qū)，由甲物業(yè)管理公司承擔(dān)前期物業(yè)管理。業(yè)主于2003年8月開始入住，2005年5月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會，并按照業(yè)主大會決議選聘了乙物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會與乙物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同于2005年8月1日零時生效。業(yè)主委員會以書面形式通知甲物業(yè)管理公司應(yīng)于2005年8月1日前辦理完成物業(yè)交接驗收手續(xù)。甲物業(yè)管理公司收到業(yè)主委員會書面通知后，安排了該小區(qū)管理服務(wù)人員退場，但以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費為由，拒絕移交相應(yīng)的物業(yè)管理資料，拒不配合物業(yè)交接查驗。2006年8月15日，頂層的20戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水，于是聯(lián)名要求乙物業(yè)管理公司無償修復(fù)。乙物業(yè)管理公司稱這是因甲物業(yè)管理公司管理不善所致，應(yīng)由甲物業(yè)管理公司負責(zé)修繕。之后，乙物業(yè)管理公司不再受理業(yè)主有關(guān)該問題的投訴。

1：上述20戶業(yè)主提出的修復(fù)請求是否合理？是否應(yīng)由乙物業(yè)管理公司負責(zé)無償修復(fù)？

2：乙物業(yè)管理公司的做法是否妥當？如果您是該公司的負責(zé)人，如何處理業(yè)主的投訴？

3：該小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)合同何時終止？

4：甲物業(yè)管理公司拒絕移交的理由是否成立？請說明理由。

5：在甲物業(yè)管理公司拒絕移交物業(yè)管理資料和配合物業(yè)交接查驗的情況下，乙物業(yè)管理公司應(yīng)如何進行物業(yè)承接查驗？

答案參考：

1:上述20戶主提出的修復(fù)請求合理，因為2003年的房屋到2006年出現(xiàn)滲水現(xiàn)象沒有出5年的保修期，所以應(yīng)該修復(fù)，但不應(yīng)該由甲乙兩個物業(yè)公司修復(fù)，根據(jù)建設(shè)部的《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》

第四條房屋建筑工程在保修范圍和保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，施工單位應(yīng)當履行保修義務(wù)。

2、乙物業(yè)做法不妥當，沒有盡到為業(yè)主服務(wù)的責(zé)任，物業(yè)負責(zé)人應(yīng)該聯(lián)系施工單位i，或上報上級主管單位。3，前期物業(yè)服務(wù)合同終止時間2005年8月1日零時。

4，甲物業(yè)的理由不成立，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十九條物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當做好交接工作。

案例二：

2007年初業(yè)主李某所在的居住小區(qū)物業(yè)公司催交2006的物業(yè)管理費。李某任務(wù)，自己交納的物業(yè)管理費中保安保安費，可是，其所居住的小區(qū)保安并沒有真正做到保證自己的財產(chǎn)安全，自己在小區(qū)內(nèi)丟失了三輛自行車，故而拒絕交納物業(yè)管理費。物業(yè)公司則任務(wù)，物業(yè)管理公司的保安任務(wù)只負責(zé)維護小區(qū)公共秩序和安全，定時開關(guān)小區(qū)大門，巡邏時發(fā)現(xiàn)火警、治安、交通事故及時處理，對可疑人員進行盤查。而丟失的自行車屬于治安刑事案件，應(yīng)當由公安機關(guān)負責(zé)處理，與物業(yè)公司無關(guān)。雙方意見不一，交涉沒有結(jié)果，物業(yè)公司遂將李某訴至法院。

你怎么看待“業(yè)主因在小區(qū)內(nèi)丟失財務(wù)而拒交物業(yè)費”一事？

答案參考：

物業(yè)公司是根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》在國家法律法規(guī)的規(guī)定范圍內(nèi)對物業(yè)進行管理的活動。他地位是來自那份合同，根據(jù)合同約定并在法律法規(guī)規(guī)定范圍內(nèi)提供相應(yīng)的服務(wù)，物業(yè)安保工作也是在這份合同之內(nèi)的，物業(yè)公司解釋的沒有錯，物業(yè)保安的主要職能是：小區(qū)公共秩序的維護、小區(qū)公共安全管理，和各類突發(fā)事件的先期應(yīng)急處理。物業(yè)管理始終處在公共管理和服務(wù)的位置上，保安工作根據(jù)合同提供約定的安保服務(wù)，并不對小區(qū)業(yè)主個人財產(chǎn)、生命安全起保管、保全的作用。只要他們按照合同提供了相應(yīng)的服務(wù)，就沒有責(zé)任，而且安保工作不可能做到萬無一失，只能是通過防范，降低他的發(fā)生率。而且就這個案例講只要物業(yè)公司盡到了自己在安保方面的義務(wù)就不存在管理過失，也就不承擔(dān)責(zé)任，而且物業(yè)管理費是小區(qū)正常運轉(zhuǎn)的費用，你拒交并又享受了小區(qū)的公共服務(wù)，其實是在侵犯其他業(yè)主的權(quán)益，而且業(yè)主不能以任何理由拒交物業(yè)管理費，這是有規(guī)定的，即使物業(yè)公司在管理方面存在過失，業(yè)主贏了官司，你的物業(yè)費同樣要繳納，至于物業(yè)公司的過失另作處理，業(yè)主大這樣的官司勝訴率非常的低，在物業(yè)公司管理無作為方面是很難取證的。

案例三：

今年落雨時間長雨量較大，業(yè)主普片反映的問題是滲水，漏水問題。《該小區(qū)居住率約有百分之40》。由于二樓是空置房，雨水由陽臺滲到一樓的天花板上。物業(yè)房管員接到業(yè)主反映后及時聯(lián)系到二樓業(yè)主。取到鑰匙并安排維護人員將二樓陽臺裝上遮雨棚做防水層。排除了雨水再滲漏的情況。但之前滲水的痕跡在墻壁上一塊塊變黑。目前業(yè)主要求修復(fù)及賠償，借此為由拒交2010-2011年的物業(yè)費。物

業(yè)費0.6一個平方。并沒有收取房屋維修基金之內(nèi)的經(jīng)費。請問該如何處理。

答案參考：

如果業(yè)主普遍反映房屋公共部位滲水、漏水未及時處理，應(yīng)該由物業(yè)負責(zé)；如反映的是業(yè)主自用部位，就應(yīng)該有漏水房屋的所有權(quán)人處理。按上述案例分析，二摟漏水房屋已出售并獲得鑰匙，則完全由二樓業(yè)主負責(zé)，如其他業(yè)主把漏水情況向物業(yè)反映后物業(yè)未及時通知二樓業(yè)主，則物業(yè)應(yīng)有部分責(zé)任。案例中房管員已及時聯(lián)系二樓業(yè)主了，并幫其裝了遮雨棚，此案物業(yè)無任何責(zé)任，業(yè)主拒交物業(yè)管理費是錯誤的。

案例四：

王某于2001年底購得一套商品房，請了幾個朋友在節(jié)假日幫忙進行裝修，在裝浴缸時敲破防水層造成衛(wèi)生間地面滲水，樓下業(yè)主李某要求王某予以修復(fù)，并告知物業(yè)管理公司，物業(yè)公司進行檢查后，要求 王某停止施工，并說物業(yè)公司設(shè)有專業(yè)裝修隊，王某不能自己裝修，否則一切后果自負，王某認為房屋是在保修期內(nèi)，滲水是質(zhì)量問題，應(yīng)由開發(fā)商負責(zé)，于己無關(guān)。試問：王某以及物業(yè)管理公司的說法是否正確？請說明理由

參考答案：

王某不對。物業(yè)的說法不對。

1、房屋的質(zhì)保期內(nèi)，所有室內(nèi)的設(shè)施設(shè)備，門、窗、放水、電、水管等，如果業(yè)主在裝修時自己改動過了，即使是在質(zhì)保期內(nèi)的，開發(fā)公司也不予保修。王某裝修時人為破壞了防水層，應(yīng)該由王某自行修復(fù)以及對樓下業(yè)主進行修復(fù)或賠償。

2、物業(yè)公司是服務(wù)性質(zhì)的公司，職責(zé)是很明確的，在裝修問題上只負責(zé)裝修的管理工作，對承重墻體、樓板、環(huán)境衛(wèi)生等涉及到全體業(yè)主利益的事情上負責(zé)，業(yè)主裝修找誰裝不是物業(yè)公司的服務(wù)范圍。如果說“物業(yè)公司設(shè)有專業(yè)裝修隊，王某不能自己裝修，否則一切后果自負，”是典型的小物業(yè)公司斂財?shù)氖侄?/p>

案例五：

案例分析：2007年X月某小區(qū)物業(yè)管理公司貼出通知，讓小區(qū)內(nèi)沒有固定車位有車的業(yè)主認購小區(qū)內(nèi)的停車位（50元/月）。由于所規(guī)劃車位不能滿足需要，物業(yè)公司又在小區(qū)道路一側(cè)擴充出一部分車位。物業(yè)公司并聲明在X月X日之后，如無車卡（購買車位時發(fā)送）的車輛禁止駛?cè)胄^(qū)。此通知在小區(qū)居民中引發(fā)強烈爭議。請分析在此案例中物業(yè)管理公司的做法是否合理，你認為該如何處

理？

參考答案：

1、物業(yè)管理公司應(yīng)具備停車場管理收費許可證，（沒有屬于濫收費可以投訴）。

2、物權(quán)法，規(guī)定小區(qū)

內(nèi)居民樓四周的停車位產(chǎn)權(quán)歸樓內(nèi)居民所有（可查物權(quán)法）。

3、物業(yè)管理公司管理車輛，如：停車秩序，亂停亂放，阻礙本小區(qū)的交通，和消防通道的占用等是物業(yè)管理公司應(yīng)盡的責(zé)任，但是無權(quán)禁止本小區(qū)業(yè)主的車輛進入本小區(qū)。

4、就小區(qū)車位緊張，如何管理解決也可以通過業(yè)主委員會，聽取業(yè)主的意見，拿出更好的解決方案。

案例五：

7月3日，某寫字樓客戶服務(wù)中心張貼通知，告知定于7月5日—20日對通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)進行升級改造，施工時間為每天上午9點—12點，下午14點—18點，由于施工可能會給客戶帶來不便，敬請客戶支持諒解。然而，7月8日，租用1610室的某公司負責(zé)人王先生前來客戶服務(wù)中心投訴：施工粗魯，噪音大，粉塵大，影響正常工作，要求停止施工，要求客戶服務(wù)中心退回一個月的租金作為補償。通過與王先生溝通，獲悉造成投訴的原因是：施工人員擔(dān)心不能按期完工，為搶進度超時作業(yè)；另外，施工人員在1610室進行改造時，未征得秘書小姐的同意，穿鞋站在桌椅上面操作，粉塵波及整個辦公室。秘書小姐向施工人員提出意見，施工人員沒有聽見，繼續(xù)粗魯施工。秘書小姐很生氣，馬上給客戶服務(wù)中心工程部撥打電話，請工程部立刻制止施工人員的不當行為，正巧電話沒人接聽。這無疑火上加油。秘書小姐氣憤地向王先生反映事情的前因后果。王先生很不高興，徑直前來客戶服務(wù)中心投訴。試想，假如你是客戶服務(wù)中心負責(zé)人，碰到這件事該如何處理？帶給了你們怎么樣的思考和啟迪？書面（不少于600字）。

案例六：

上海某一住宅小區(qū)的綠地上有一兩棵桂花樹，每年九、十月份，醉人的芳香四處飄溢。但去年秋天，丹桂滿枝的景象卻突然間消失了。住房們到處打聽綠地上那兩棵樹怎么不見了。經(jīng)調(diào)查得知：桂花樹已被物業(yè)管理單位私下遷移了。此舉引發(fā)了眾怒，小區(qū)的居民紛紛指責(zé)和執(zhí)迷不悟管理單位破壞公共

設(shè)施，毀壞綠化。面對居民的指責(zé)，物業(yè)管理單位以重新設(shè)計小區(qū)園林、調(diào)整綠化結(jié)構(gòu)為由，拒不遷回桂樹。試問物業(yè)管理公司有權(quán)改變小區(qū)內(nèi)的園林、綠化設(shè)計嗎？為什么？

參考答案：

根據(jù)物業(yè)管理條例 第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

第六十六條違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：

（一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；(二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；

（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的。

個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

物業(yè)管理案例題 篇二

案例一：

? 【案情介紹】

?胡女士看中了某處商品房的頂層，在一次性付清全部房款后順利入住，同時向物業(yè)管理公司交納了當年的物業(yè)管理費。入住兩個月后，雨季來臨，幾場大雨之后，胡女士發(fā)現(xiàn)天花板有滲水的現(xiàn)象，后來竟然發(fā)展到漏雨的地步，胡女士于是找物業(yè)管理公司報修。物業(yè)管理公司通知原施工單位前來對樓頂重新進行防水處理。胡女士此時已經(jīng)對所住的房屋有些反感，便和開發(fā)商協(xié)商要求換房，但雙方對漏雨造成損失的賠償問題產(chǎn)生了爭議。

?胡女士認為自己購買房屋就為了居住，現(xiàn)在因為漏雨無法居住，并且自己進行的裝修也受到破壞（裝修損失大致與物業(yè)費一致），她認為這是開發(fā)商造成的，所以提出不交納第二年的物業(yè)管理費和供暖費。

?開發(fā)商承認出售的房屋有質(zhì)量問題是事實，但是既然已經(jīng)同意為胡女士調(diào)換房屋，則與胡女士之間沒有糾紛了。

?物業(yè)管理公司認為自己及時聯(lián)系維修房屋，并且房屋存在質(zhì)量問題也不是物業(yè)管理責(zé)任，胡女士沒有理由不交納物業(yè)管理費、供暖贊。

?由于三方對于債權(quán)、債務(wù)沒有任何異議，胡女士認為自己屬于法律所允許的抵消行為，于是三方一同找到律師咨詢，最終在律師主持下達成書面協(xié)議，協(xié)商解決三方的糾紛。

? 思考題：

1、物業(yè)管理費和供暖費應(yīng)由誰支付？請說明原因。

2、胡女士是否有權(quán)要求開發(fā)商賠償經(jīng)濟損失？請說明原因。

案例二：

?某小區(qū)是一片較老的住宅區(qū)，一直投有實行物業(yè)管理，小區(qū)內(nèi)非常混亂。一位業(yè)主反映該住宅內(nèi)有一小店，既搞餐飲又搞娛樂，每天晚上，卡拉OK聲便不絕于耳，居民經(jīng)常被這“夜半歌聲”吵得無法入睡。求助公安派出所出面制止，只能維持十來分鐘的安寧，公安人員一走，歌聲依舊，實在讓居民無法正常生活。

?某業(yè)主反映，樓上住戶在陽臺上擅自搭建三個大鴿棚，常年鴿絨、鴿屎、鴿食滿天飛，左鄰右舍窗戶也開不得，衣服也曬不得。除此之外，還有業(yè)主投訴某些大型抽油煙機的噪聲攪得孩子無法學(xué)習(xí)、大人無法休息等。就此問題小區(qū)業(yè)主向有關(guān)環(huán)境保護等部門進行了投訴。

? 思考題：

1、小區(qū)業(yè)主應(yīng)如何維權(quán)？請說明實際操作辦法。

2、小區(qū)內(nèi)是否可以開設(shè)服務(wù)、娛樂設(shè)施？請說明理由。

物業(yè)管理實務(wù)案例題 篇三

2011物業(yè)管理實務(wù)案例分析及答案

案例分析題一 投標邀請函 昆明白云物業(yè)管理有限公司：

由我司開發(fā)建設(shè)的昆明藍天小區(qū)將于下月竣工，為對藍天小區(qū)實施優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)，我司特邀貴司前來參加藍天小區(qū)的物業(yè)管理投標，其有關(guān)事項如下：

一、招標項目：藍天小區(qū)整體物業(yè)管理

二、招標事項的時間規(guī)定

（一）報名及購買抬標文件時間：2003年4月1日上午9時至下午5時

（二）報名截止時間：2003年4月25日上午9時(三)開標時間：2003年4月26日上午9時

三、招標事項的地點規(guī)定

（一）發(fā)售招標文件地點：藍天小區(qū)售樓中心

（二)收取投標文件地點：昆明貴鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辦公室(三）開標地點：昆明貴鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司四樓會議室

四、報名時，投標人須交納伍千元（人民幣）作為投標保證金。投標保證金的管理事項，詳見投標人須知

五、投標答疑的時間、地點

答疑時間：2003年4月5日上午10時 答疑地點：藍天小區(qū)售樓中心

六、我司將按本邀請函規(guī)定時間、地點開標。屆時，請貴司代表人準時出席開標會議

招標人：昆明貴鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限

地址：昆明黃河中路136號

電話：0871—3621747 傳真：0871—6612438 郵編：650239 聯(lián)系人：陳曉春

昆明貴鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

二〇〇三年三月十九日

問題1：根據(jù)上述“投標邀請函”編寫“投標函” 投標函

昆明貴鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：

貴司的“招標邀請函”我司已收悉。現(xiàn)正式復(fù)函貴司，我司將委托代表人參加貴司組織的招標活動。現(xiàn)將有關(guān)事項回復(fù)如下：

一、我司向貴司提供的投標文件有：

（一）投標函

（二）投標報價表

（三）全套資格證明文件

（四）物業(yè)管理方案

二、我司已明白貴司招標文件的要求，并重申如下幾點：

（一）我司愿以總介貳拾萬元（20萬元）投標報價來投標承包上述服務(wù)項目

（二）我司同意按貴司的要求，提供物業(yè)管理方案

（三）我司如中標，將保證履行招標文件中全部責(zé)任和義務(wù)，在中標通知書規(guī)定的時間內(nèi)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》

昆明白云物業(yè)管理有限公司

二〇〇三年四月二十日

案例分析題二

某小區(qū)由白云物業(yè)公司進行管理。業(yè)委會成立后，白云物業(yè)公司與業(yè)委會簽訂了為期二年的物業(yè)服務(wù)合同。一年后，小區(qū)業(yè)主認為業(yè)委會不能代表他們的利益，又選舉成立了新一屆業(yè)委會。第一屆業(yè)委會通過招標，選擇了藍天物業(yè)公司。提前解除了與白云物業(yè)公司的服務(wù)合同，并采取聚眾逼迫的方式，迫使白云物業(yè)公司撤離了小區(qū)。

問題：

1、物業(yè)公司與業(yè)主委員會簽訂的合同是屬于什么性質(zhì)的合同？

2、新一屆業(yè)委會是否有權(quán)解除上屆業(yè)委會所簽訂的尚未到期的合同？

3、經(jīng)業(yè)主大會三分之二投票權(quán)業(yè)主決定，業(yè)委會可否單方面解除合同？

答：

1、物業(yè)公司與業(yè)主委員會簽訂的合同，應(yīng)屬于一般經(jīng)濟合同。對于一般經(jīng)濟合同，合同雙方是不能擅自解除的，否則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

2、在合同尚未到期情況下，后屆業(yè)委會應(yīng)繼續(xù)承擔(dān)并履行前屆業(yè)委會所簽合同的約定。故新一屆業(yè)委會不能隨意解除上屆業(yè)委會與物業(yè)公司所簽訂的合同。

3、雖然業(yè)主大會三分之二以上投票權(quán)業(yè)主投票決定，若物業(yè)公司沒有違反解除合同的約定，也沒有出現(xiàn)可以解除合同的行為，則業(yè)主大會也不得單方面解除與物業(yè)公司所簽訂的合同。

案例分析題三

某物業(yè)項目總建筑面積達40余萬平方米，屬于多層、中高層住宅物業(yè)。項目分三期建設(shè)，是當?shù)刈畲蟮淖≌ㄔO(shè)項目和該市的重點工程，倍受當?shù)鼐用窈驼P(guān)注。

問題：

1、該項目是否有早期介入的必要性？

2、早期介入對樓盤開發(fā)建設(shè)有哪些好處？

答：

1、該項目有早期介入的必要性，理由是：（1）該項目建筑面積大，建設(shè)周期長，又屬于住宅建設(shè)項目，物業(yè)類型多樣。因此在整個開發(fā)建設(shè)過程中，容易出現(xiàn)建設(shè)、管理、使用三個方面不匹配的問題。（2）如果對這個項目實施早期介入，就可以將物業(yè)公司長期積累的管理經(jīng)驗及物業(yè)使用體會用于規(guī)劃設(shè)計，從源頭開始實現(xiàn)建、管、用的配合。同時又在建設(shè)施工和銷售階段，對實現(xiàn)建、管、用的匹配進行配合，這樣可以較好的消防或減少不利于管理和使用的因素，使物業(yè)投入使用后，管理工作可以順利開展，業(yè)主的利益也能夠得到必要的保障。

2、早期介入可以為樓盤建設(shè)帶來以下好處：（1）有利于建設(shè)項目優(yōu)化設(shè)計（2）有利于提高工程質(zhì)量（3）有利于了解物業(yè)情況

（4）可為前期管理作充分準備（5）有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益

案例分析四

某物業(yè)項目總建筑面積達40余萬平方米，屬于多層、中高層住宅物業(yè)。項目分三期建設(shè)，是當?shù)刈畲蟮淖≌ㄔO(shè)項目，是該市的重點工程，倍受當?shù)鼐用窈驼P(guān)注。問題：

1、該項目在可行性研究階段，早期介入的內(nèi)容是什么？

2、該項目在規(guī)劃設(shè)計階段，早期介入的內(nèi)容是什么？

3、該項目在建設(shè)階段，早期介入的內(nèi)容是什么？

4、該項目在銷售階段，早期介入的內(nèi)容是什么？

5、該項目在竣工驗收階段，早期介入的內(nèi)容是什么？ 答：

1、該項目在可行性研究階段，早期介入的內(nèi)容有：

（1）根據(jù)項目規(guī)模及業(yè)主情況確定物業(yè)管理模式。（2）根據(jù)規(guī)劃和配套確定物管服務(wù)的基本內(nèi)容。（3）根據(jù)業(yè)主情況確定物管服務(wù)總體質(zhì)量目標。（4）根據(jù)物管成本確定收費標準。（5）設(shè)計與業(yè)主目標一致的，具有合理價格的物管柜架方案。

2、該項目在規(guī)劃設(shè)計階段，早期介入的內(nèi)容有：

（1）就小區(qū)結(jié)構(gòu)布局，功能方面提出改進建議。（2）就小區(qū)環(huán)境配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見建議。（3）提供設(shè)施設(shè)備的配置、選型及服務(wù)方面的改進意見。（4）就物業(yè)用房、社區(qū)活動場所等公共配套提出意見。

3、該項目在建設(shè)階段，早期介入的內(nèi)容有：

（1）與建設(shè)、施工單位商討施工中的問題，及時提出并落實整改方案。

（2）配合設(shè)施安裝，確保安裝質(zhì)量。（3）對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝從物管角度提出意見。（4）熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程管線鋪設(shè)情況。

4、該項目在銷售階段，早期介入的內(nèi)容有：

（1）完成物管方案及實施進度表。（2）擬定物業(yè)公共管理制度。

（3）擬定各項費用的收費標準、收費辦法及履行報批手續(xù)。（4）對銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識培訓(xùn)。（5）派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在銷售現(xiàn)場為客戶提供物管咨詢。（6）將全部早期介入形成的資料整理后歸檔。

5、該項目在竣工驗收階段，早期介入的內(nèi)容有：

（1）參加單項工程竣工驗收。（2）參加分期竣工驗收。（3）參加綜合竣工驗收。

案例分析題五

物業(yè)公司管理人員在裝修管理巡視過程中發(fā)現(xiàn)了如下問題：

（一）業(yè)主安裝太陽能熱水器的位置違規(guī)，據(jù)查，第管理人審批有誤。

（二）小區(qū)中有未佩帶標識牌的施工人員在進行裝修作業(yè)。經(jīng)詢問，其回答是“未來得及辦理手續(xù)”。

（三）小區(qū)高層樓頂堆放了大量的鋼材，經(jīng)了解，是業(yè)主準備利用坡頂加設(shè)鋼結(jié)構(gòu)閣樓。

（四）高層寫字樓在國慶長假期間實施裝修。

（五）某業(yè)主未經(jīng)申報，擅自更換了四扇鋁合金窗。

（六）小區(qū)某裝修現(xiàn)場材料堆放混亂，工人用電爐做飯且無滅火設(shè)備。問題：

1、針對現(xiàn)場中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)如何處理？

2、在裝修管理中，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)注意的問題有哪些？ 答：

1、針對上述問題慶綜合分析和處理：

（1）關(guān)于安裝太陽能熱水器的問題，處理措施是：

①向業(yè)主承認錯誤，說明情況，并由物業(yè)公司出資進行整改。

②加強裝修審批環(huán)節(jié)的管理，要求管理員在審批之前，應(yīng)去現(xiàn)場查證和落實。（2）對未有標識牌問題，處理措施是：

①立即檢查裝修申報、出入口及裝修管理環(huán)節(jié)，查出漏洞并加以整改。②要求入場售貨員立即補辦入場手續(xù)，否則拒絕其入場。（3）對樓頂堆放鋼材問題，處理措施是：

①告知業(yè)主，此項裝修工程須先委托專業(yè)設(shè)計單位進行設(shè)計出 ②裝修前，應(yīng)先申報，得到許可后方可施工。

③檢查公司在材料進出管理方面存在的問題，堵住漏洞、防患于未然。（4）對國慶長假裝修的問題，處理措施是：

①一般的住宅項目在節(jié)假日不宜施工，但寫字樓項目卻剛好相反，節(jié)假日裝修不會影響其他業(yè)主。②允許該項目政黨進行裝修施工。

（5）對更換鋁合金窗的問題，處理措施是：

①開出違章整改單，要求其限期整改。若不整改，將采取相應(yīng)的管理措施。②檢查材料進出控制環(huán)節(jié)的問題，查明原因、堵住漏洞。③檢討巡樓人員的巡樓工作情況，追究事先未發(fā)現(xiàn)業(yè)主違章裝修的責(zé)任。（6）對現(xiàn)場電爐做飯問題，處理措施有：

①要求現(xiàn)場材料堆放有序。②如需做飯，應(yīng)采取較為安全的方式，并有預(yù)防火災(zāi)發(fā)生的措施。③易燃易爆物品應(yīng)隔離堆放。④現(xiàn)場必須配置滅火裝置。⑤若不能按上述要求，可要求停工進行整改。

2、裝修管理中物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)注意的問題有：

（1）嚴把出入關(guān)，杜絕無政府狀態(tài)。（2）加強巡視，防患于未然。（3）控制作業(yè)時間，維護業(yè)主合法權(quán)益。（4）加強管理、反復(fù)核查。

案例分析題六

某高樓業(yè)主李某深夜回來時，在小區(qū)中被不法分子襲擊受傷。李某以物業(yè)公司未盡職責(zé)、安防人員不合格、小區(qū)不安全為由，將物業(yè)公司告上法庭，要求物業(yè)公司賠償108605元。物業(yè)公司辯稱，物業(yè)公司保安員的責(zé)任只是配合公安機關(guān)的安全防范活動，而不負有保證每個業(yè)主人身安全的義務(wù)。并且物業(yè)公司已按合同配置了24個保安。案發(fā)時，當崗、巡邏的人員都未脫崗，也未發(fā)現(xiàn)陌生人進入大廈，因此不同意李某請求。

問題：

1、業(yè)主在小區(qū)中遭受不法侵害，物業(yè)公司是否必須承擔(dān)民事責(zé)任。

2、物業(yè)公司應(yīng)依據(jù)什么來對業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全承擔(dān)責(zé)任？

3、物業(yè)公司是否應(yīng)進行賠償？

4、物業(yè)公司應(yīng)從本案中吸取什么教訓(xùn)？

答：

1、業(yè)主在小區(qū)中遭受不法侵害，不能認定物業(yè)公司就一定要承擔(dān)民事責(zé)任，這需要作具體的分析。物業(yè)公司雖有安全防范的義務(wù)，但物業(yè)公司并不能根治和完全杜絕治安案件。假如物業(yè)公司已按合同的約定設(shè)置了門崗及安全防范人員，同時也實施了24小時安全防范值班，并有證據(jù)證明自己在管理上不存在過失，則不應(yīng)當承擔(dān)民事責(zé)任。

2、物業(yè)公司主要依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同中的約定來對業(yè)主的人身財產(chǎn)安全承擔(dān)責(zé)任。因此在簽訂合同時，物業(yè)公司一定要明確物業(yè)公司與業(yè)主之間是什么關(guān)系，是保安還是保管、保險、保鏢關(guān)系。如果只是保安關(guān)系，那么保安的范圍，保安的責(zé)任及義務(wù)是什么？都必須具體明確，這樣才可以避免合同界定不明確的糾紛。

3、按罪責(zé)自負原則，業(yè)主的損失應(yīng)由犯罪分子賠償。假如物業(yè)公司有違反合同約定的違約責(zé)任，則物業(yè)公司應(yīng)按合同約定承擔(dān)相應(yīng)的管理責(zé)任賠償。

4、物業(yè)公司應(yīng)吸取的教訓(xùn)有：

（1）認真仔細的起草簽訂合同，對保安事項、責(zé)任、義務(wù)要有明確的約定。（2）嚴格按照合同約定履行保安職責(zé)、義務(wù)，盡量避免在保安事務(wù)上出現(xiàn)過失。（3）雖然物業(yè)公司不能確保公共場所內(nèi)業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全，但物業(yè)公司還是應(yīng)提高安全防范意識，加強安全防范管理，盡力避免小區(qū)中的治安傷害事故的發(fā)生。

案例分析題七

（一）某日上午9：30左右，控制中心收到警報，發(fā)現(xiàn)C座6樓廚房有濃煙冒出，而當時該房房主不在家，事發(fā)后房主返回。

問題：

1、面對此種情況應(yīng)作如何處理？

2、發(fā)生火警時，我們應(yīng)采取的應(yīng)對措施有哪些？ 答：

1、面對此種情況，可進行如下處理：

（1）立即通知安防員攜帶工具趕赴現(xiàn)場；（2）關(guān)閉6樓電源總開關(guān)及燃氣部閥；

（3）盡快與業(yè)主聯(lián)系通知其返回；（4）業(yè)主返回后，協(xié)助業(yè)主打開門窗；（5）查明原因并在采取自我防護措施后進行滅火操作。

2、發(fā)生火警時，我們應(yīng)采取的措施有：

（1）了解和確認起火位置、范圍和程度；（2）向公安及消防機關(guān)報警；

（3）清理通道，迎接消防車入場；（4）立即組織現(xiàn)場人員疏散，在不危及人身安全的情況下?lián)尵任镔Y；（5）組織義務(wù)消防隊在保證安全的前提下接近火場，用適當消防器材控制火勢；（6）及時封鎖現(xiàn)場，直到有關(guān)方面到達為止。

案例分析題八：

（二）某日上午10點左右，物管中心接到住戶報告：五幢二單元樓道中彌漫有煤氣味。物管維修人員趕赴現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)煤氣是由301室溢出。但業(yè)主不在家，發(fā)出通知后業(yè)主返回。問題：

1、面對此種情況應(yīng)作如何處理？

2、發(fā)生易燃氣體泄漏事件情況嚴重時，我們應(yīng)采取何種緊急措施？ 答：

1、面對這種情況我們可進行如下處理：

（1）立即通知維修人員攜帶工具趕赴現(xiàn)場，查明泄漏源及情況；（2）立即關(guān)閉本單元燃氣總閥；（3）盡快通知業(yè)主返回；（4）業(yè)主返回后，告誡不可使用任何電器和敲打金屬，避免產(chǎn)生火花和爆炸。

2、發(fā)生燃氣泄漏事件情況嚴重時，我們可采取的緊急措施有：（1）通知燃氣公司；

（2）處理人員到達現(xiàn)場后，要謹慎行事，不可使用任何電器（包括門鈴、電話、風(fēng)扇等）和敲打金屬，避免產(chǎn)生火花；

（3）關(guān)閉燃氣閥門、打開所有門窗；（4）情況嚴重時應(yīng)及時疏散人員；（5）如發(fā)現(xiàn)有人員受傷或不適者，立即通知醫(yī)療單位急救；（6）燃氣公司人員到達火場后，應(yīng)協(xié)助其徹底檢查，消除隱患。

案例分析題九

1、某建設(shè)單位在售房期間，為方便購房人上下，提前使用了電梯。在此期間出現(xiàn)了電梯困人事件。問題：

1、當電梯困人時，電梯工應(yīng)采取何種緊急處理措施？

2、電梯故障的后續(xù)處理，應(yīng)做好哪些工作？ 答：

1、當電梯困人時，處理措施有：

（1）通過電梯對講機或其他方式安撫被困乘客，穩(wěn)定乘客情緒。同時告知乘客不要自行采取措施，以免出現(xiàn)意外。（2）立即聯(lián)系其他電梯工盤車解救被困乘客。

2、電梯故障的后續(xù)處理工作有：

（1）在解救被 困乘客后，乘客若有不適應(yīng)立即聯(lián)系建設(shè)單位送乘客入院檢查，相關(guān)費用由建設(shè)單位承擔(dān)；（2）將電梯困人情況書面報告建設(shè)單位；（3）建議建設(shè)單位對故障電梯立即進行必要檢查和修理；

（4）故障電梯在檢查檢修前應(yīng)暫停使用。做好電梯安全防護，同時在現(xiàn)場設(shè)立標牌、標識，以警示乘客避免意外。

案例分析題十：

某小區(qū)業(yè)主反映每天夜間后半夜可聽到“嗡嗡”聲，影響其入睡，望物管及時處理。經(jīng)查證落實嗡嗡聲是衛(wèi)生間排水管及供水加壓水管接觸發(fā)生震動所致，而加壓共振是由水泵電源不穩(wěn)定所致。問題：

1、面對這種情況應(yīng)如何處理？

2、當業(yè)主受到噪聲侵擾時，我們應(yīng)采取哪些處理措施？ 答：

1、面對這種情況應(yīng)進行如下處理：

（1）立即通知維修人員到現(xiàn)場查看并尋找噪聲源；（2）通過測試比較，查證確定噪聲產(chǎn)生的原因；（3）隔離供、排水管，消除噪聲。

2、當業(yè)主受到噪聲侵擾時，我們應(yīng)采取的處理措施有：

（1）接到投訴，立即派人到現(xiàn)場查看；（2）必要時通過技術(shù)手段或設(shè)備確定噪聲是否超標；（3）判斷噪聲侵擾來源，針對不同吱聲源采取對應(yīng)的解決措施；（4）做好對受噪聲影響的業(yè)主的溝通解釋工作。

案例分析題十一

夏季某日晚9時，因雷雨天氣，小區(qū)突然斷電，整個小區(qū)一片漆黑。問題：

1、面對這種故障，當如何處理？

2、在小區(qū)中，我們應(yīng)如何預(yù)防和處理電力故障？ 答：

1、面對這種故障，可進行如下處理：

（1）有關(guān)人員應(yīng)立即趕到現(xiàn)場查明故障原因。如屬內(nèi)部故障慶立即組織搶修，有備用供電線路或自備發(fā)電設(shè)備的，應(yīng)立即切換供電線路；

（2）在處理停電故障的同時，應(yīng)立即派人檢查電梯內(nèi)是否有人，做好應(yīng)急處理。同時通知住戶，拉下電閘，加強消防和安全防范措施，防止因停電而發(fā)生異常情況；（3）加強小區(qū)的安全保衛(wèi)工作，盡力保證住戶的安全；

（4）恢復(fù)供電后，應(yīng)檢查小區(qū)內(nèi)電梯、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)的運作情況。

2、在小區(qū)中，我們可以采取以下措施來預(yù)防和處理電力故障：

（1）如電力部門預(yù)先通知小區(qū)/大廈停電，應(yīng)立即將詳細情況和有關(guān)信息通過廣播或張貼通知的方式傳遞給業(yè)主，并安排相應(yīng)的電工人員值班；

（2）若屬外部供電線路故障，小區(qū)、大廈中有備用供電線路或自備發(fā)電設(shè)備的，應(yīng)立即切換供電線路及時供電。若屬內(nèi)部線路故障，應(yīng)立即查清原因組織搶修及早恢復(fù)供電。

（3）在搶修線路時，應(yīng)立即派人檢查并確認電梯中是否有人，以作應(yīng)急處理。同時，通知住戶加強安全、消防防范。

（4）恢復(fù)供電后，應(yīng)及時檢查小區(qū)、大廈的電梯、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)的運作情況。

（5）物業(yè)管理單位在平時也可備些蠟燭，以供業(yè)主在停電時使用。

案例分析題十二

某小區(qū)徐先生喜歡在三樓的陽臺上養(yǎng)花。一天一只貓從另一個陽臺跳到徐先生的花盆上，使花盆重心偏移掉下去，正好砸在過路的吳女士頭上，吳女士當場被砸昏，被行人送往醫(yī)院。醫(yī)院診斷為吳女士頭部重傷。傷愈后，吳女士向徐先生提出賠償，徐先生說花盆是貓弄下的，他不慶負責(zé)。吳女士找到物業(yè)公司賠償，物業(yè)公司稱是徐先生的花盆將其砸傷的，與其無關(guān)。問題：

1、花盆砸傷吳女士，徐先生和物業(yè)公司有無賠償責(zé)任？

2、如何避免和處理高空墜物事件？

答：

1、徐先生和物業(yè)公司都應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，這是因為：根據(jù)民法通則第一百二直十六條“建筑物及其建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人傷害的，它的所有人或 應(yīng)當承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過失的除外”的規(guī)定。可見徐先生及物業(yè)公司都應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，假如物業(yè)公司曾對徐先生進行過勸阻并有勸阻證據(jù)，證明自己沒有過失則可免去責(zé)任。

2、避免和處理高空墜物事件的措施有：

（1）物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)住戶在高空有危險擱置物、懸掛物時，應(yīng)及時發(fā)出書面通知，共整改并在恰當位置張貼“請勿高空拋物”標識。通過多種方式使業(yè)主自覺遵守公德，預(yù)防高空墜物事件的發(fā)生。

（2）發(fā)生高空墜物后，有關(guān)管理人員要立即趕到現(xiàn)場，確定墜物造成的危害情況。如有傷者，立即送往醫(yī)院或撥打急救電話；如造成財務(wù)損壞的，要保護現(xiàn)場，拍照取證并通知相關(guān)人員。

（3）盡快確定墜落物來源。

（4）確定墜落物來源后，及時召集責(zé)任人、受害人雙方進行協(xié)商處理。

案例分析題十三

一天，一個新取得駕照的業(yè)主將自己的車從公共車庫中移位開出。但由于技術(shù)不熟練，將自己的車猛撞到車庫中另一輛車上，造成另一輛車側(cè)面受損，但開車業(yè)主并未受傷。問題：

1、面對這種情況我們應(yīng)該如何處理？

2、小區(qū)中若發(fā)生交通意外，我們的處理措施有哪些？ 答：

1、面對這種情況，可進行如下處理：

（1）保護現(xiàn)場，并立即通知受害車主到場；

（2）如有必要，可對現(xiàn)場拍照，保留相關(guān)記錄；

（3）對肇事車主進行詢問筆錄并由雙方車主共同對筆錄進行簽字確認或通知交警部門到現(xiàn)場筆錄；

（4）撤離現(xiàn)場，疏導(dǎo)其他車輛出入；（5）召集雙方協(xié)商解決。

2、小區(qū)中若發(fā)生交通意外，我們的處理措施有：（1）出現(xiàn)交通事故后，安全主管應(yīng)及時到現(xiàn)場處理；

（2）若有人受傷，應(yīng)立即送往醫(yī)院或撥打急救電話；（3）如有需要，應(yīng)對現(xiàn)場拍照，保留相關(guān)記錄；

（4）安排專門人員疏導(dǎo)交通，盡可能使事故不影響其他車輛正常行駛；

（5）協(xié)助有關(guān)部門盡快予以處理；

（6）事后，應(yīng)地管理區(qū)交通路面進行檢查，完善相關(guān)交通標識，減速帶、隔離墩等的設(shè)置。

案例分析題十四

2003年7月兩名歹徒從小區(qū)后門潛入3棟104室內(nèi)并將業(yè)主殺害，劫去財務(wù)若干。3棟業(yè)主發(fā)現(xiàn)情況后，來物業(yè)公司報案。

問題：

1、接到業(yè)主報案，物業(yè)公司應(yīng)當如何處理？

2、小區(qū)中若發(fā)生刑事案件，我們應(yīng)采取哪些應(yīng)對措施？ 答：

1、接到報案可進行如下處理：

（1）接到業(yè)主報案，物業(yè)公司慶立即派安防負責(zé)人到現(xiàn)場察看，了解情況；

（2）如發(fā)生犯罪事件，立即撥打110報警，并派安防員保護現(xiàn)場直到警員到達；（3）協(xié)助警員維護現(xiàn)場秩序和進行調(diào)查取證工作；

（4）協(xié)助警方處理事件和善后工作。

2、小區(qū)若發(fā)生刑事案件，我們的應(yīng)對措施有：

（1）接到報案后，應(yīng)立即派人趕到現(xiàn)場；

（2）如證實發(fā)生了犯罪事件，應(yīng)立即撥打110報警，并留守人員控制現(xiàn)場，直到警方人員到達；

（3）禁止任何人在警方人員到達現(xiàn)場前觸動現(xiàn)場任何物品；

（4）若有需要，關(guān)閉出入口，勸阻住戶及訪客暫停出入，防止疑犯乘機逃跑；

（5）積極協(xié)助警方維護現(xiàn)場秩序和調(diào)查取證工作。

案例分析題十五

某日，業(yè)主周先生來到物業(yè)服務(wù)中心，接待員小趙立即起身接待，當趙小姐與周先生溝通時，王先生也來到了物業(yè)服務(wù)中心。

問題：

1、接待員小趙應(yīng)如何接待這兩位業(yè)主？

2、我們與客戶溝通時應(yīng)注意哪些事項？ 答：

1、接待員小趙慶這樣接待這兩位業(yè)主：

（1）周先生來到，小趙應(yīng)立即起身站姿迎客，并微笑著請對方在對面座位上就座。倒杯茶水，放到周先生面前說“你請喝水”；

（2）詢問周重重的來意并立即著手解決。如有困難，則慶向其他工作人員請求支援或查閱相關(guān)文件，盡可能讓業(yè)主得到滿意答復(fù)；

（3）小趙在處理周先生問題的過程中，若王先生也來到。小趙應(yīng)先對周先生對一句“對不起”，您稍等，然后起身迎接王先生；

（4）問清楚王先生的要求后，如果王先生的問題不是一下就能解決，應(yīng)引領(lǐng)其它同事來支援前線，并將王先生介紹給來接待的同事；

（5）回到周先生旁邊，繼續(xù)解決周先生的問題。

2、我們在與客戶溝通時，應(yīng)注意以下問題：

（1）在物業(yè)管理辦公區(qū)實施溝通時，辦公區(qū)的相關(guān)場所應(yīng)進行必要布置，做到擺放有序，干凈整潔，明亮舒適；

（2）在與客戶溝通時，應(yīng)態(tài)度誠懇、神情專注。沒有特別的情況，不去做其它與溝通無關(guān)的事；

（3）溝通中，物業(yè)管理人員要與客戶保持適度距離，不應(yīng)有多余的肢體協(xié)作或不恰當?shù)男袨椋?/p>

（4）在與業(yè)主正式溝通前，可以以寒暄的方式開場，以緩和后氣氛，使雙方能更好地交流；

（5）物業(yè)服務(wù)的溝通，慶根據(jù)溝通的對象、目的、內(nèi)容和地點的不同而采取相應(yīng)的溝通方式；

（6）客戶溝通的事由、過程、結(jié)果應(yīng)記錄歸檔。對客戶所提的要求，無論能否滿足，都慶將結(jié)果及時反饋給客戶。

案例分析題十六

業(yè)主張小姐電話報稱家中廚房的地漏冒水。維修工小黃帶了設(shè)備趕到張小姐家并用吸泵試圖抽通地漏。但因地漏堵得很死，須用疏通機器才能打通。按公司規(guī)定，使用疏通機須收取30元費用。當小黃向張小姐提及費用時，張小姐馬上不同意，認為主管堵塞不應(yīng)收費，并電話投訴小黃。問題：

1、小黃應(yīng)如何處理與張家的矛盾？

2、我們在物管工作中處理業(yè)主投訴的方法有哪些？ 答：

1、小黃可這樣來處理同張家的矛盾：

（1）按規(guī)定，主水管堵塞的疏通責(zé)任由物業(yè)公司承擔(dān)，支水管堵塞的疏通費用和責(zé)任應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。若物業(yè)公司代為疏通，則應(yīng)收取有償服務(wù)費用；

（2）小黃可采取婉轉(zhuǎn)溝通策略，進行疏通試驗，并向張小姐加以約定和說明，若第主水管堵塞，疏通后不收一分錢；若第支水管堵塞，疏通后您需支付維修費用；

（3）雙方達成協(xié)議后，盡快疏通，幫助業(yè)主解決積水問題。疏通后，按規(guī)定向張小姐收取疏通費用。

2、我們在物管工作中，處理業(yè)主投訴的方法有：

（1）耐心傾聽，不與爭辯；

（2）詳細記錄，確認投訴；

（3）真誠對待，冷靜處理；

（4）及時處理，注重質(zhì)量；

（5）總結(jié)經(jīng)驗，改善服務(wù)。

物業(yè)管理案例分析 篇四

案例一：

2009年初物業(yè)公司向業(yè)主李某催交2008年度的物業(yè)管理費。李某認為自己交納的物業(yè)管理費中已包含“保安費”，可是，自己在小區(qū)內(nèi)丟失了三輛自行車，物業(yè)保安并沒有真正做到保證自己財產(chǎn)安全的責(zé)任，故而拒絕交納物業(yè)管理費。物業(yè)公司則認為，物業(yè)管理公司的保安任務(wù)只負責(zé)維護小區(qū)公共秩序和安全，按著相關(guān)《協(xié)議》落實巡邏、巡查，發(fā)現(xiàn)火警、治安、交通事故及時處理，對可疑人員進行盤查等。而丟失的自行車屬于治安刑事案件，應(yīng)當由公安機關(guān)負責(zé)處理，與物業(yè)公司無關(guān)。雙方意見不一，交涉沒有結(jié)果，物業(yè)公司遂將李某告上法院。

《物業(yè)管理法》明確規(guī)定業(yè)主不能以任何理由拒交物業(yè)管理費。這是一個如何定位物業(yè)安保工作性質(zhì)的案例。李某的認為是現(xiàn)在很多人的看法，認為我繳納了物業(yè)管理費，你物業(yè)管理公司就得什么都要管，我東西丟了你就應(yīng)該賠我。這只是對物業(yè)管理一個很錯誤的理解，物業(yè)管理始終處在公共管理和服務(wù)的位置上，保安工作根據(jù)合同提供約定的安保服務(wù)，并不對小區(qū)業(yè)主個人財產(chǎn)、生命安全起保管、保全的作用。只要物業(yè)公司按照合同提供了相應(yīng)的服務(wù)，就沒有責(zé)任，而且安保工作不可能做到萬無一失，只能是通過防范，降低事故的發(fā)生率。所以，即使物業(yè)公司在管理方面存在過失，業(yè)主贏了官司，業(yè)主的物業(yè)管理費也應(yīng)該按時繳納，對于物業(yè)公司的過失可以另作處理。

案例二：

一天下午，許先生將一輛轎車停在樓下，從樓上掉下一個花盆將車的擋風(fēng)玻璃砸壞。許先生找到物業(yè)管理公司，物業(yè)公司稱是屋主的花盆將車砸壞的，與物業(yè)公司無關(guān)。許先生又找到掉下花盆的屋主，屋主說花盆是臺風(fēng)吹下來的，屬不可抗力，并非他故意扔下來的，所以他不應(yīng)賠償。許先生無奈只好將雙方告上法庭。

《中華人民共和國民法通則》第一百二十六條規(guī)定：“建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成其他人 損害的，它的所有人或管理人應(yīng)當承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。” 對此案的觀點如下：

1、車窗的擋風(fēng)玻璃被砸壞的直接原因是業(yè)主的花盆，因此業(yè)主應(yīng)該負責(zé)任。

2、業(yè)主的臺風(fēng)不可抗拒力理由解釋不成立，因為車窗擋風(fēng)玻璃的破碎的原因是花盆，而臺風(fēng)與花盆砸落之間沒有必然的因果關(guān)系，主要原因還是業(yè)主沒有在臺風(fēng)期間把危險物品保管好。

3、物業(yè)公司是代表全體業(yè)主對物業(yè)進行管理的代表，因此物業(yè)公司負有以下責(zé)任：

A：物業(yè)公司應(yīng)負責(zé)對利益雙方進行協(xié)調(diào)，保證受侵害業(yè)主的權(quán)益，并在有必要時進行公正的舉證；

B：平時物業(yè)公司應(yīng)對高空有危險物品進行經(jīng)常性管理，對高樓層的屋外圍欄和置物有良好的管理并有相應(yīng)的管理規(guī)定，讓業(yè)主知曉； C：臺風(fēng)來臨前，物業(yè)公司應(yīng)及時提醒業(yè)主加強對高空物品的管理，減少和杜絕事故隱患。如果物業(yè)公司在ABC三點上，有不盡責(zé)的地方的話，業(yè)主也可以將物業(yè)公司作為連帶責(zé)任者一起訴訟。

在我看來，本案中，業(yè)主必須證明對建筑物上的擱置物、懸掛物采取了足夠的安全措施，同時對預(yù)見的在大雨、暴風(fēng)天氣情況下建筑物上的擱置物、懸掛物有可能的墜落、脫落進行了足夠的安全防護。物業(yè)管理公司并不是該花盆或所放位置設(shè)施的管理人（陽臺屬業(yè)主專屬部位），但必須證明對于可能危害公共安全的建筑物上的擱置物、懸掛物，是否對業(yè)主提出了整改要求。如業(yè)主和物業(yè)管理公司證明不了自己無過錯的，則推定有過錯，從而承擔(dān)賠償責(zé)任。